贾海峰 师同 一个保障房的样本项目建设了10年之久，至今仍有40余万平米建筑面积尚未完工，而项目承建方为此巨亏21亿元。 1月20日，北京市人大代表、北京住总集团董事长张贵林的一份议案，引起了参加北京“两会”的诸多媒体的关注。这份名为“发挥国企主导作用参与保障房建设”的提案中，提出了保障房建设中存在的激励机制问题，以及如何鼓励国有企业进一步积极参与保障房建设的建议。 这份议案直指当前保障房投建领域中的亏损现象——前述出现巨亏的保障房样本项目，正是由北京住总集团承建的北京翠城经济适用房项目。 这不是孤立的个案。记者了解到，北京及其他城市均存在保障房领域投建亏损的情况。 住建部政策研究中心一位专家表示，目前各地保障房建设的主要力量是当地国有房地产企业，2007年和2010年下半年建筑行业成本连续两次大幅度上升，让很多参与保障房建设的企业陷入亏损。 2011年，全国计划建设保障性安居工程房屋1000万套，其中近半是公共租赁房，主要依靠市场化融资来解决建设资金，如果保障房投建回报及激励机制的设计问题得不到解决，社会资金参与保障性安居工程建设的积极性就难以调动起来，保障房大规模建设的中长期可持续性亦无法获得保证。 10年巨亏21亿 在10多年的建设期间，投建企业遭遇巨额亏损，致使项目屡屡步入危境 1月21日上午，家住“翠城馨园”的张大爷，正在翠城公园里锻炼身体。 由于旧宅拆迁，张大爷成为北京市最早一批的经济适用房保障对象，2003年，他分到了翠城的一套2居室，现在同老伴、孙子住在一起。 作为翠城首批住户之一，他见证了这片北京东部规模最大的经济适用房社区10年建设历程。 2001年，翠城项目一期开工，到2005年初，一期和二期的业主如愿以偿住进了新房。然而，随后的四期业主却遭遇延期交房的困境：他们在2004年6月与项目开发商北京住总集团签订了2年后收房的合同，但到了预定交房的日子，他们却无法如期收房。 2006年，翠城小区延期交房一事，曾引起北京市建委等多个部门的高度关注。 北京住总集团一位不愿透露姓名的人士告诉记者，翠城项目早在1998年即已立项，彼时立项定价为3180元/平方米；而待2004年小区一期落成之时，项目已经出现严重亏损。 由于继续建设要承担更大的亏损，翠城项目施工暂停，住总集团与北京市建委就亏损问题展开交涉，但补偿方案没有立即起效，该项目遂开始持续拖延工期，由此造成延期交房。 说起翠城的这段历史，张大爷犹历历在目。他告诉记者，尽管业主目前已经入住，但由于开发商和政府仍旧没有协调好项目亏损的问题，如今翠城的配套物业运营、小区卫生等后续管理问题还有一大堆，尚待解决。 而记者了解到，这个已动工整整十年的保障房项目，目前仍有40万平米的建筑面积尚未完工。 翠城项目是北京市第一个由政府出面协调、用来安置拆迁户的经济适用住房项目。项目位于北京东四环的四方桥东南，距离CBD商圈中心区8公里，总规划建筑面积为230万平米，分为五个区域，住宅约为17000余户，总居住人口5万人以上。 根据北京住总集团网站资料，翠城项目于1998年立项，2001年动工。其中一期开发面积8万平方米，由12栋多层板式住宅组成，南北通透、户户朝阳，户型面积70-150平方米，于2003年5月31日如期交用。 翠城一、二、三期经济适用房完工后，2005年8月，翠城经济适用房四期工程获批。四期总建筑面积约59万平方米，总投资估算约8.6亿元，全部由北京住总房地产开发有限责任公司筹措解决。 然而，就是这被称为“国贸商圈高品质经济适用房”的翠城项目，在10多年的建设期间，投建企业遭遇巨额亏损，致使项目屡屡步入危境、进度滞后。记者获悉，北京市住建委最终核定的翠城项目亏损额约为21亿元。 记者了解到，当时与翠城一起出现亏损的，还有金隅嘉业的朝阳新城项目，该项目在2009年底已经亏损约13亿元。此外，亚洲最大的经适房小区回龙观项目也面临高达10亿的亏损。 保障房投建成本之压 “这么好的位置，谁拿到这样的经济适用房，光收租金就够买房了！” 是什么原因，造就了政府高度关注的保障房项目的巨额亏损？ 北京住总集团的一位人士告诉记者，项目亏损的一个重要原因，是拆迁成本的大幅上升。立项规划时的拆迁成本预算，每平方米仅约五六千元，到2004年时已上升至接近1万元，而到了2008年，该小区所在地块的拆迁成本已升至2万元/平方米。 北京住总集团董事长张贵林表示，北京住总房地产开发有限责任公司当时是以划拨的方式取得土地一级开发资质，需要自行拆迁。随着建筑时间的推移，拆迁费用逐年上涨。 “征地拆迁，起初一亩地20万，现在则要好几百万。”上述人士说。另外，由于所处地段当时尚属于城郊农村地区，拆迁户农转非需要安排工作，这都要投建企业来负责，从而进一步增加了企业负担。 北京市经济信息中心经济研究部主任刘岚芳表示，这十年来，房价地价上涨、土地资源的稀缺以及《物权法》的实施，加大了征地拆迁的难度，这使得土地开发成本大大提高。 “影响房地产开发投资的价格因素包括两方面，一是房地产投资成本价格，包括地价、资金价格、劳动力成本，其中地价和资金成本影响最为突出。二是房屋销售价格。”张贵林说。 这十年正是北京楼市狂飙的十年。现在，翠城周边区域的商品房价格已高达2万元每平方米，但是翠城经济适用房的售价在立项时已经核定，需保持以3180元/平方米的固定售价售出，不得改变。 2011年1月20日，记者在翠城小区采访时看到，在其周边的房地产中介店铺，已经有入住满5年的翠城早期经济适用房上市交易，其均价在2.5万元/平方米左右；相比之下，仍在施工中的翠城最后一期经济适用房，其交付房价仍然为3180元/平方米。 “这么好的位置，谁拿到这样的经济适用房，光收租金就够买房了！”一位房地产中介公司的店员不无感慨地说。 此外，近年来房地产业普遍面临的建设成本上涨浪潮，也涌进了保障房投建领域。 比如，钢材(4875,-34.00,-0.69%)等建筑材料价格推动建筑原材料价格涨幅屡创新高，给翠城小区投建成本带来了沉重压力。从2001年开始，钢材价格几乎涨了2倍，每吨建筑用钢的价格从不到2000元涨到了5000多元。 天则经济研究所所长茅于轼在近日的搜狐新视角高峰论坛上表示，2007年以来，全球范围内包括石油、煤炭、天然气在内的所有能源产品价格均出现了全面快速上涨，加之物流成本提高，建筑原材料价格的上涨呈现出长期化态势。 此外，曲美家具董事长赵瑞海介绍，近期天然木材涨了15%，人力成本则每年增加10%。 “今年以来，铜、铝等金属价格持续上涨，特别是家装必备的铜线价格涨了25%，铝扣板吊顶的价格涨幅也在10%左右。”在北京蓝景丽家建材市场，一位卖铝扣板的个体户告诉记者。 北京住总集团人士称，保障房项目的配套市政道路等基建项目，往往也需由开发商垫资投建，这进一步加剧了成本压力。 “鸡肋”保障房 按照目前的经济适用房定价，翠城项目接下来的40万平米建筑，“基本上是建一平米亏一平米” 2009年末，为解决经适房项目的亏损问题，保护企业参与经适房建设的积极性，北京市政府决定，要求销售价格不做调整，而将项目中的一部分调整为商品房或限价房出售。限价房与经适房同属保障房体系。 2010年初曾有消息称，翠城项目的一部分剩余土地可能变为商品房开发。在北京的房地产市场上，一度出现一个案名为“欢乐1+2”的商品房项目在进行推广，其开发商也是住总房地产公司，但是由于项目一直没有预售证等手续，迟迟没有开始销售，最后不了了之。 这种可能由开发商试图弥补保障房建设亏损的做法，最终都没有得到北京住建委等部门的同意。 记者了解到，北京住总集团2010年综合经营额150亿元，利润总额1.7亿元，利润率仅1.1%，尽管其利润总额去年同比增长了113%，但远不足弥补21亿元的翠园项目亏损。 前述住总集团人士说，按照目前的经济适用房定价，翠城项目接下来的40万平米建筑，“基本上是建一平米亏一平米”，每平米成本平均为6000元，集团还需要往项目上投入24亿元。 金隅嘉业一位不愿具名的人士表示，2010年是北京保障房项目开工较多的一年，经济适用房和限价房项目利润率一般在8%以内，如果施工进度比较慢的，也就是2011年底如果还不能竣工的项目，就有可能陷入亏损。 据记者了解，金隅嘉业建设的朝阳新城项目同样陷入严重亏损，亏损额高达13亿元。其小区定价为3310元/平方米左右。 张贵林说，2010年北京住总承担的旗胜家园58万平米的保障房项目，由于实施“一体化”施工，在一年之内就完成了主体建设，但这种速度是少有的。“一般这么大的项目都会分期开发，商品房分期开发是由于盯着后期房价的上涨，而保障房价格是提前定死的，分期开发意味着开发商资金成本、人工成本、材料成本的大幅度上升。” 自2004年8月31日以来经营性土地全部实行“招、拍、挂”方式转让后，投建经济适用房等保障房的开发企业，面临着土地交易成本大幅上升的压力。根据北京经济信息中心发布的数据显示，2007年，土地交易价格指数比2004年上涨19.5%，2008年则同比上涨13.2%。 而且，土地供应制度改革由原来的2-3年变为3-4年，拉长了项目开发周期，使土地供应速度明显放缓。 “银行贷款不能用于缴纳地价款、要求入市交易土地在签订出让合同半年内付清全部地价款的规定，大幅度提高了开发门槛。”刘岚芳说，2008年，房地产开发投资中土地购置费用占比已由2006年的25%上升到30%以上。 一方面是成本的快速上升，一方面是保障性住房定价机制的设计困局，其决定保障房需要先定价、后建设，由此参加保障房建设的开发商不仅要承担低利润和高成本的风险，还要承担成本上升可能带来项目亏损的风险，甚至还有不可控的质量风险，以及由此带来的政治风险。 “国企亏了还可以找政府要补偿，民营企业亏了恐怕就只有认栽了。”说起保障房建设，某知名民营房企董事长表示，相比北京住总这样的国企，民资进入保障房建设更是顾虑重重。 激励机制求解：怎样变“蛋糕”？ 让保障房建设变成一块“蛋糕”，而非“鸡肋”，才能吸引民间资金的积极性，才有可能完成北京市100万套政策性住房的建设任务 北京市统计局1月21日披露，2010年，北京市全年完成政策性住房(包括限价房、经济适用房、廉租房、公租房和定向安置房)投资412.7亿元。年末政策性住房施工面积4023.4万平方米；其中全年新开工面积为1958.5万平方米。 “十二五”期间，北京还将新建、收购各类保障性住房100万套，并为10万户家庭发放租金补贴；各类保障房将占到所有住房的60%，公租房占公开配租配售保障性住房的60%。 在保障房的狂飙突进时期，目前保障房建设中存在的亏损问题，迫切需要找出解决之道。 北京住建委主任隋振江就保障房亏损问题曾表示，由于之前让开发商承担一级开发，拆迁成本上升较大，其次是项目规模过大，开发周期太长，造成了成本上升。 “北京市正在设法解决，目前已经在补偿亏损的事情上有了很大进展。”上述住总集团人士表示。 对于保障房项目的企业投建资金出路，政府回购成为一些较有财政实力的地区的选择。 不过，金隅嘉业一位人士介绍，该公司2010年承建的公租房项目，虽然由政府回购，但是回购周期特别长，需要半年到一年的时间，原因是回购资金没有列入地方政府财政预算。这么长的周期，要产生几千万元的利息，由此抵消了建设公租房的利润。 但政府表明回购的项目，已经是“比较理想”的项目了。北京市2011年投建的更多公租房项目，都是由开发商持有并管理的。由此造成开发商几亿元的资金占压，而让开发商在拿配建公租房项目的商品房用地的时候，显得十分慎重。 北京大岳公司总监李伟表示，土地成本是保障房建设的最大成本，而地方政府采取配建等方式建设保障房，也加大了商品房成本，推高了商品房房价，进而推高地价，再推高保障房建设成本，周而复始，形成一个恶性循环。 让保障房建设变成一块“蛋糕”，而非“鸡肋”，才能吸引民间资金进入的积极性，才有可能完成北京市100万套政策性住房的建设任务，并且不会因为大规模建设政策性住房而推高商品房房价。 北京市市长郭金龙此前表示，北京市将试点在集体建设用地上建设公租房，这样不会产生土地出让金，又可以让农民成为公租房管理公司的股东，实现长远收益。 记者了解到，此方案已经报国土资源部备案，准备在2011年开展试点。 北京国土局局长魏成林1月20日表示，除了在集体建设用地上试点建设公租房以外，北京市还准备在国有建设用地上推行改革，对给公租房的建设用地，采取“以租代卖”的方式，土地出让金不是一次性缴纳，而是按照房屋使用年限缴纳，由此可以大大降低公租房建设的成本。 北京市住建委新闻发言人秦海翔表示，北京市2011年还准备鼓励单位利用自有土地建设公租房，也鼓励社会资金建设公租房。 除了土地供应机制外，保障房建设资金来源一向是保障房建设的最大难题。 张贵林说，一般商业银行不愿意贷款给保障房建设项目，而保障房建好以后，需要给政府进行分配，从交付到分配期间也要半年左右的时间，这给开发商的资金占压成本增加不少负担。 对此，秦海翔表示，2011年北京市将继续扩大公积金支持保障房建设的支持力度。 2010年8月，住建部、财政部和人民银行共同决定以北京作为试点城市，并确定了36个项目为申请利用公积金贷款支持保障房建设的试点项目。试点投入公积金贷款总额度208.99亿元。翠城的经济适用房建设项目，成为36个试点项目之一，可以享受到公积金贷款。 作为试点项目，翠城必须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押，且足额抵押时抵押物的价值要比贷款数额更高。将来如无法偿还贷款，抵押物所有权将收归银行。 张贵林表示，公积金支持保障房建设，给开发商有了资金保证，是一个很大的利好消息，尤其对于国有企业来说，可能是解决资金短缺的一个治本之策。 但是，记者了解到，作为支持保障房建设的公积金贷款，贷款期限只有3或5年，而且管理严格，手续复杂，利率比市场利率还高1%，不禁令许多开发商望而却步。 此外，可作为一种融资渠道的房地产信托基金(REITs)，则始终是雷声大雨点小，迟迟不能正式出台。 浙商证券房地产业分析师戴方认为，国内REITS推出之前，还需要修改《信托法》等相关法律法规，而公司制的REITS也面临征收企业所得税、个人所得税的压力。“除非REITS通过大宗交易平台进行转让，不然这难以吸引大批个人投资者的参与。” 此外，市场人士亦冀望于保障房定价机制的突破。 翠城等保障房项目出现巨亏，一个重要原因在于保障房采取提前定价的方式，而非浮动定价。北京住建委主任隋振江曾表示，北京市住建委将积极研究浮动定价机制。 李文杰认为，过去的刚性定价有不足之处，是否可以形成一个根据市场情况在一定限度内上下浮动的定价机制；另一方面，政府在提供政策支持上，需公开开发成本和账目。
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