精装房猫腻：标价每平米4000元真实成本不到800元

责任编辑： 2012-03-02 14:19:22

　　来源：新京报

　　不少人也遭遇过这样的心理落差：样板间看着很动人，实际交房感觉很伤人。安心/CFP

　　精装修房中的洁具、龙头(上图)及橱柜(下图)，多会因为合同中的“或同档次”而被偷梁换柱成其他品牌。周晓东摄

　　放大精装修成本是当前不少楼盘的做法。

　　业主提供的南三环外某项目精装修交房附录显示，地板、地砖等未指定品牌，水槽、龙头“摩恩”或同档次。 B12-B13版采写/本报记者张旭李捷袁晓澜 B12-B13版摄影(除署名外)/本报记者刘狄李捷一个“地板门”事件把一个家居行业内的知名品牌、一个国内最大的房地产企业推向浪尖。事实上，近年来，精装修质量问题的曝光屡见不鲜。地板甲醛超标、门窗不平、卫生间洁具以次充好……记者深入调查，将精装修房背后的内幕层层揭开、示众。

　　问题1 四五千元精装价多为“注水” 不久前，刘先生在大兴某楼盘看房，售楼员向其介绍精装修标准“5000元/平米”。刘先生不禁发问：一个中低端的普通项目，房价才18000元/平米，精装标准5000元/平米，可信吗?类似刘先生遇到的这种情况，许多人都感同身受。不少人在买房的时候，售楼员都会说项目采用了“2000元/平米”或“3000元/平米”的精装标准。真的是这样吗?精装真的值这么多钱吗?对于开发商宣称的精装标准，业内人士对记者表示，首先看开发商宣传精装标准的动机，是为了让买房人认可房子的售价，“精装这么好，所以房子值那么多钱。”逻辑很简单。因此，许多开发商为了涨价，有时就会把毛坯房改成精装房，放大精装成本，房价就一下子涨了几千块钱。其次，买房人对一般住宅项目的精装修成本应有基本的识别技巧。对于普通住宅项目来说，精装投入最大的是石材。如果石材铺装比较少，精装成本就不会太高。诸如此次安信地板事件中，甲醛释放量低于0.5mg/L的实木复合地板，即使用柚木等偏贵的木材，2009年开发商大批量采购也不过115元/平米。其余诸如普通洁具、卫浴等折合在整个房子每平米上，价格就都平均下来了。“一个很好的科勒龙头，2000元就了不起了，平均给每平米增加一二十块钱的成本。” 针对楼市中精装修房每平米达数千元的装修标准，记者也专门走访了北京某知名的家装公司，其负责人一再要求匿名后才道出了精装修房成本基准数据：“地产商报出的精装修价格，其成本一般情况下只占到五分之一左右。在北京，我们与开发商合作的一些项目里，一平米合计下来大概在300多元，不到400元。” “一般的项目真实成本能达到1000元/平米就算不错，超过3000元/平米的是屈指可数的顶级住宅了。”一位不愿具名的开发商如是说。

　　问题2 用料成本是算不清的糊涂账 “如果你恨一个人，就让他去装修房子吧!”不少经历过装修的人对这句话深有体会。因为不愿意和装修公司无休止的纠缠，以及为没有时间到工地监工而抓狂，王尧和老公坚定地选购了一套精装修房屋，虽然购入时的单价比周边的毛坯房每平米高出数千元，但能够免受后期装修的诸多烦恼，小两口依然觉得心满意足。随着交房日期临近，王尧再次拿出购房的装修改造协议翻看，心中却生出了不少疑虑。在精装修交房标准的附录表格中，厨卫装修所选用的产品大多给出了明确的品牌，如“水槽、龙头(“摩恩”或同档次)、电磁灶(“方太”或同档次)”，但是地板地砖、壁纸乳胶漆等并未有相关品牌的指定。记者了解到，摩恩是当今全球著名的高级水龙头、厨盆、卫浴五金配件的专业制造企业之一，但是当记者在北京的建材市场走了一圈后发现，仅仅摩恩的水龙头就有数十款，不同型号的产品价格也从几百元到数千元不等。因为王尧手中协议里的摩恩水龙头并未指明型号，所以面对市场上琳琅满目的产品也无据可依。 “‘或同档次’这四个字，本身就是开发商为自己留下的后路。如果提前指明型号，万一后期产品降价，不能兑现承诺的装修成本难以服众。还有一种可能，就是标榜着高端品牌吸引购房人注意，最后交房时，产品采用品牌最低档次的型号或偷梁换柱成其他品牌，购房者也无计可施。因为没有指明型号，而且‘或同档次’的解释可以有很多种。”京城某知名家居卖场负责人分析，开发商模糊化操作合同，无论是对选材的成本把控还是避免维权纠纷都有利，然而对于购房人，就成了一本难清算的糊涂账。

　　问题3 样板间“不样板”实际落差大在买精装修住宅过程中，不少人也遭遇过这样的心理落差：样板间看着很动人，实际交房感觉很伤人。明亮通透的空间、高级品牌的部品、看不到瑕疵的施工工艺，这是很多样板间留给买房人的印象。但最后收房时落差往往是全方位的。一位参与过多个楼盘样板间建造的设计师介绍，开发商打造样板间，无论是在临时建筑还是在实楼里，首先都是精心设计或选择的好户型，容易打造出装修效果。其次，许多部品样板间和实际采用的会有悬殊，诸如洁具、地板、门窗等。“内开上悬的窗户，德国诺托的一个配件可能就得七八百块钱，这是用在样板间的;但实际给多数买房人用的可能是国内仿制的，价格也就100块钱。” 此外，为了凸显样板间的效果，施工工艺必然是按照程序进行，不会抢工期，施工人员的水平也是较高的。但大面积给买房人进行精装修时，难免会赶工期、不按照程序进行，施工人员的水平也有高有低。所以有时候会出现这样的情况：样板间的瓷砖或地板贴得严丝合缝;但自己收房检查，“一敲，里面空空的。” 对于样板间与实际交房装修的差异，不少房企人士觉得在所难免。而这在买房人看来，房企这种态度也恰恰造成了对实际装修质量的放松甚至放纵，留下了精装修质量的隐患。

　　问题4 建材产品最易滋生猫腻从事装修行业十多年的程师傅告诉记者，同样是多乐士的墙漆，如果是零售家用通常是小桶装，有的卖100元一桶，也有的卖300元一桶。“等房子装修好之后，谁能看出来是用什么品牌或者什么型号的漆刷的，更别说分辨出刷了几遍了。”程师傅直言不讳，同样的墙漆品牌还有工程专用产品，都是大容量的桶装，比一般小桶装的价格更低，但质感也较差。 “从房地产角度看，交房时有验收标准;从家居层面看，建材生产的标准也有，只要投入市场就不会有太大问题。但是当两者叠加的时候，因为监管存有空当也最容易滋生猫腻，其实也是目前项目精装修暴露问题最多的部分。”京城某知名家居卖场负责人透露，与家具等大宗产品相比，掩埋在墙体内的管线、墙面涂料等建材产品更容易滋生猫腻。只要可以批量购买，建材产品厂家就乐意做这种生意。制作的工序和材料同等情况下，订单式的批量生产相对节省了人力和材料成本，建材厂家更愿意“牺牲”部分纯利润以价换量。在采访中，记者也发现建材品牌厂家身处产业链末端，在竞争趋于白热化的当前，为了获得开发企业的青睐，除了品牌说得过去之外，价格是最重要的考量指标。据一位知情人士介绍，与消费者在各大家居卖场自主选购的同样的产品相比，房企大部分是通过与品牌厂家直接联系建立合作关系，省去了中间卖场和经销商的利润，同时，房地产商把集采价格压得很低，一般比市场价要低出1/3，甚至一半，所以想让厂家来保证质量特别难，但是出了问题，还需要包修包换包退包赔，很多供应商都认为难度很大;其次，开发商对于付款方式要求也很苛刻，一般都由供应商垫资金，做完后统一结算，对于供货商而言形成巨大的资金压力，他们只能找一些便宜的或者其他贴标品牌来代替。据这位知情人士透露，这也是一些建材产品被曝出质量问题的根本原因。“可能是同样的品牌，但是因为给的价格过低甚至不够成本，就要想办法，一想办法就会出问题。”

　　问题5 精装修验收标准存疑目前北京对于住宅质量实行的是分户验收，由建设、施工、监理等相关单位共同参加验收。但如果是精装修住宅，通常的做法是在毛坯房验收后，进行装修后，开发商再组织业主二次验收。目前市面上提到的精装修楼盘基本就是将所有不能动的部分安装好。大致包括：水电、墙面、吊顶、地板、橱柜、卫浴中的坐便器、台盆以及空调等基础设施。据了解，装修验收属于住宅再装修范围，如果按照普通的房屋质量验收标准，只针对建筑本身，比如墙面、地面等是否存在质量问题，和规划设计是否相符等等，至于厨具洁具什么品牌是否合格，不在验收范围之内。此外，购买精装修住房出现纠纷有个最大的维权难题：精装修住房的房价一般是按面积来计算，如果合同中对地板、门窗、厨具洁具等材料的品牌、型号或者价格进行具体约定，或者说样板间装修标准仅当作参考的话，那么一旦出现纠纷找到开发商交涉时，开发商经常会用“装修成本均摊入每平方米计算，不是单件材料的叠加，地板方面用了便宜货但可能在其他方面用了高档产品”等理由搪塞，开发商不分别提供单件产品的价格的话，维权难度非常大。 -

　　他山之石日本标准化产品已成体系曾在日本留学的国家住宅工程中心执行总建筑师刘东卫对于日本精装修建筑非常了解。他介绍，日本住宅以70-80平米的小户型为主，也全是精装修房。日本的精装房的空间利用率非常高，非常注重实用性，常将空间功能进行有效拆分，避免了空间在时间使用上的冲突。此外，日本精装房的另一特点是住宅产业化创造的标准化产品，因此个性化不突出。但也是因为日本各类住宅部件工业化、社会化生产的产品标准已十分齐全，占标准综述的80%以上，部分尺寸和功能标准已形成体系，因此质量能够得到保证。

　　美国装修质量差，开发商须高额赔偿目前国内倡导的精装修房，实际上早在美国、日本、德国等发达国家实现了，这些国家已没有“毛坯房”的概念，收房后直接可以“拎包入住”。以美国为例，美国普通中产阶级社区的别墅或公寓，按照中国标准，都属于精装修。除了装修之外，在美国房价中，同时包含部分家具。如所有室内装潢已经完备，如地板、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别;厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全;家用洗衣机、烘干机包含在内;室内的中央空调全部完备，包括冷热空调、热水炉子等;防火、防煤气预警装置等等;如果有车库，那么车库、刷漆、自动门系统等都完备。买下基本就达到入住要求。在装修质量方面，由于标准要求高，法律完备，一旦因房屋质量出现问题而被告上法庭，所面临的赔偿可能令开发商倾家荡产。 -

　　支招业主可组成联盟全程参与监督随着住宅产业化的推进，精装修房成为万科等龙头开发商发展的一个方向。虽然业主不用为买房还要装修而头疼，但一旦精装修交房隐藏着质量问题，入住后业主也将面临修复、维权等后续隐忧。北京远东致信工程咨询有限公司总经理张民表示，为了免除这些后患，业主可以在收房之前联合起来，成立业主联盟，增强业主们话语权，一旦出现质量问题，多个业主比单个业主投诉反映问题更能引起开发商重视。联盟可以要求开发商整改，甚至集体拒绝收房。其次，为了免除入住后的隐患，业主联盟可以提前介入到装修的全过程中。如业主联盟派几名业主代表和开发商交涉，可以要求精装修过程透明化，规定探视时间，业主全程监督装修过程。张民表示，开发商把精装修房的工作承包给施工方，施工过程中出现一些问题开发商也很难以一一发现。从这个角度而言，其实开发商和购房人的利益是一致的。让业主参与到精装修施工过程中来，也是在帮开发商监督施工方。据了解，在精装修房交房时，经常出现实际交的房与当初业主所看的样板间不符、装修用材及厨卫用具档次低于承诺品牌等问题。而业主争取参与监督精装修工程，材料是否是真材实料、装修流程是否规范、装修质量是否过关，在装修过程中业主都可以监督得到，如果不满意或者与合同承诺的不符，业主可以立即和开发商沟通交涉，维护业主的权益。 -

　　记者手记用制度塑造自觉有些事情，不在于难不难做，而在于想不想做。这种意愿，可以是一种自觉，也可能因为外力的驱使、约束。谈到精装修，不少业内人士提到，这绝非一件有很大技术难度的事情。为什么会有那么多问题?缺少一种激励与约束机制。有人以免费塑料袋的使用为例，“那么强大的、长期的、社会性的习惯，一旦收费，超市塑料袋使用量明显下降。”在一个有效的制度设计基础上，社会性的自觉很快就可以培养起来。如果对精装修有类似对建筑主体的验房程序，如果对精装修中的问题有有力的惩戒举措，房企对精装修的重视无疑会提高许多。另一方面，如果有强制性的精装修验收标准，买房人就有据可依;同时，用某种鼓励性条款，形成买房人对精装修质量的追责积极性，这也就会反作用于房企在前期提高对精装修的重视。就像有业内人士提出的精装修“惩罚性赔偿”，这不是目的，但可以作为一个手段。精装修的价格、精装修在房价中的占比，这是市场因素决定的，企业有自主性;但是精装修的质量、起码应达到的水平，这就需要制度的保障。而从低碳发展角度出发，国家倡导精装修，对房企推进精装修不仅要有约束，还要有激励。精装修涉及的部品产业化、目录化，也需要能与建筑的产业化、标准化对接。这一切都亟待制度的完善。

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