房地产行业的健康发展关系到国计民生，为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业的健康发展，国家制定了一系列的法律法规。因涉及到利益关系，违法现象在房地产行业中时有发生，有些地方存在严重的违规操作，未建先售、五证不全等违法现象层出不穷。近日，本报记者不断接到河北省深州市部分群众反映：当地“富丽家苑”、“深州新城”、“盛邦福邸”等一大批住宅小区项目在没有《商品房预售许可证》的情况下，就肆无忌惮地面向社会公开违规售楼。
盛邦福邸位于深州市西外环，开放商为河北盛邦房地产有限公司。整个项目共8期，均价为2400元/平方米，目前该项目一期工程已经封顶，其余尚未动工。
“二期明年年底能交工，你们要订购的话需要交50%首付。”
记者以购房者的身份来到盛邦福邸了解情况时，销售人员对记者介绍，消费者如需订购，需要提前交纳1万元人民币定金(如退订则扣除5000元)，对于那些没有开工的楼盘，消费者如确定购买，仍需要先支付50%的首付。
为何没有开工的楼盘就能预售?预定金的收费标准从何而来?对于这些，销售人员只说是公司的规定。同时他表示，目前盛邦福邸项目的销售情况很好，包括尚未开工的楼盘在内所剩不多。而据记者了解，盛邦福邸除一期工程已经封顶外，其他楼盘均为开始建设。按照销售人员的说法，盛邦福邸在无证皆无的情况下已经售出了70%(包括图纸房)。
记者要求工作人员出示证件时，销售人员推辞说证件都在总公司，无法给记者展示。当问及房子是否能贷款时，销售人员表示这些可以交给公司来做，保证能拿到房子。据知情人透露，盛邦福邸原来的项目名称为“阳光星城”，早在两年前已经开工建设，因拆迁问题尚未解决，项目曾几度搁浅。
无独有偶，位于深州市北部的楼盘项目——深州新城同样存在违规销售，尚未开工 已销售一空。该项目总提规划55万平方米，属于城中村改造项目，开放商为河北方润房地产开发有限公司。记者在售楼部了解到，楼盘价格在2500——3000元/平方米不等。尽管目前楼盘尚未动工，消费者在订购时仍需缴纳2万元定金。
“缴纳定金的就可以选择比较好的楼层。”销售人员如是解释。
当问及是否能贷款时，销售人员同样闪烁其词，表示肯定能贷款，但目前只接受订购协议。记者在售楼处同样没有看到该项目的证件，当问及深州新城项目是否“五证”齐全，销售人员表示证件早已办妥。而据记者在当地建设局了解，深州新城目前只办理了规划施工许可证，但由于配套费尚未缴纳被滞留在政府。如此一项手续不全的楼盘项目为何能够大张旗鼓的开始预售?这让记者百思不得其解。
记者在位于深州老西关粮库的楼盘项目“富丽家苑”采访时，销售人员对记者的提问十分警惕。先是表示该项目的267套楼房均已接受预订，紧接着表示项目尚未开盘，目前没有详细报价。记者表示曾经来过一次，其中一个主管人员再次表示均价约2500元/平方米。尽管工作人员反复表示楼盘的目前只接受预订，并且不收取任何费用。但从当地的一份媒体宣传册上，记者还是找到了富丽家苑早已预售的广告。在这份名为“印象传媒”的地方宣传册上，富丽家苑的整版宣传广告出现在头版。在抢购热线的上一栏出现了“5号楼开始接受预订”的字样。而根据记者的实地采访，整个富丽家苑目前尚未开工，何来5号楼?
由此看来，无证预售在深州的房地产市场并非个别现象。
衡量一个楼盘是否合法的最简单标准就是看开发商是否“五证”(即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》)齐全。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的唯一批准文件。而目前，一些开发商在手续不全的情况下，打着“房屋预订”的旗号公然进行销售，这种做法从根本上就是违规的。
中国政法大学的王玉顺对记者表示，所谓“提前预订”就是一些开发商在项目施工前(甚至开工前)，为了回笼资金，在没有取得相关手续时采取的违规销售行为。这种行为不仅违反了《中华人民共和国商品房销售管理办法》的相关规定，同时加大了消费者的购房风险。一旦项目开发过程中出现资金链断裂、无法按时交房等问题，这些所谓的预订金是不受法律保护的，也无法及时追回。所以从法律层面上讲，收取预定金也是一种违法行为。如果任由这种行为继续下去，最终不仅是简单的经济纠纷，也会给当地社会和经济发展埋下严重隐患。
“目前深州市有预售许可的楼盘是富城小区，其他的项目好像都没有预售许可证。”深州市住房和城乡建设局房地产稽查队张队长在接受记者采访时表示。
张队长表示，目前政府监管的难点在于取证，尽管知道有些楼盘存在违规销售的事实，但缺乏直接证据的情况下无法执行。按照《城市房地产开发经营管理条例》，无证销售除没收违法所得外，并处已收取的预付款1%以下的罚款。同时他向记者出具了两份6月份调查记录，记录不仅显示富丽家苑和盛邦福邸都存在违法销售的情况，还涉及未批先建等问题。
张队长还表示，除非拿到开发商收取订金的相关票据，否则无法定性为违规销售。
一边是明目张胆的广告宣传，欲购从速，一边是违法销售取证难，深州房地产销售市场为何如此扑朔迷离?从当地的一些宣传报道来看，手续不全的房地产项目仍在大张旗鼓的建设、销售之中。政府机构相对疲软的执政力度，只能让深州房地产陷入更深的无序状态。对于这种开发商违规“运作“的现象，深州市房地产监管部门是不能以区区一句“取证难”来搪塞的。
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