聚焦房地产：火热的市场与尴尬的调控

责任编辑： 2011-01-01 20:41:34

　　本月中央政府相关职能部门陆续出台了对比929后更加强硬的调控措施，涉及到金融政策和政策性规定两方面，金融方面的政策宏观方面主要集中在银行存款准备金和利率上面，行业政策主要在于差别利率和第二套和第三套信贷权限的利率问题;而在政策性调控方面，开发企业主要集中在土地市场调控，购房者主要集中在限购政策方面。

　　截止11月30日，全国已有14个城市发出了限购令。但问题的另一面，从相关报道，以及我们自身所了解的市场状况来说，市场依然一如既往的火热，首先从企业层面来说，大开发公司表现为两头旺，一方面销售市场火热，另一方面土地市场参与热情高;而从城市来说，二线以下的城市根本看不到调控的影子，尽管预售放量逐渐放大，但市场依然呈现出局部抢购潮，价格环比依然出现较大的涨幅，第三个方面则在于市场供求关系始终不能有效改变，供不应求的局势将长期持续存在，这种供求关系的不对称，又直接导致市场需求持续透支，推动市场持续走高。

　　市场火热的原因，已经有众多的分析，今天我们将从货币供应角度来分析：一方面2008年到2010年年末，三年新增贷款供应额度约为22万亿，三年房地产市场累计销售额度约为14万亿，两者的差额为8万亿，市场货币供应量与货币消化量之间缺口依然存在;其次是人民币存款余额超过70万亿，如果用人民币存款余额与每年新增房地产市场对货币消耗额对比，两者的比例为：14:1。这也意味着房地产市场货币供应量依然十分充足。在充足的货币供应下，资产类价格下降的空间将受到较大程度的抑制。

　　在用货币量的单因素分析，显然不太具有完整的说服力，主要的问题在于更多的资金可以投向非地产领域，比如贷款类可以投资在基础设施建设，比如存款类可以在汽车旅游等消费领域方面。但货币的过量供给，已经是一个非常明显的事实。如果要抑制房地产市场投资，那么政府调控必须要解决的是70万亿存款存量去向问题，一旦这个问题不能得到有效解决，那么房地产行业货币供给量将持续充足下去。如果货币的供求关系不能得到改善，那房地产市场价格将很难得到有效抑制。这也是当前房地产各种调控政策很难见到成效的原因

　　而市场本身持续向上的原因也处在调控政策自身，香港对购买多套房屋的业主征收特别印花税，高达房屋总款的20%。房地产市场自身的核心问题在于中国房地产市场快速发展过程中，房地产市场时间成本不对称问题，土地市场时间成本不对称导致的销售市场时间价格不对称，销售价格时间不对称导致的购房者购买房屋的成本不对称，在市场售价统一的情况下，成本差也就意味着利润差，这是当前房地产市场获利的主要原因。而当前土地市场的问题在于，一方面是独家出让方，具有市场定价定量权，因此具有推高地价的动机和能力;土地价格一旦升高，那么预期房价必然走高(按照成本推动基本假设)，因此从理论上说，追随成本上升步伐当前购房，在未来时期出售，都可以换取时间成本差。如果这种利差持续存在，从利益动机角度都无法避免购买市场强烈的需求。因此要抑制套利型需求的迸发，除了在货币政策进行抑制以外，对成本约束也是极为重要的事情，即我们也可以效仿香港政府，对二套房多套房的购买其他特别限制解除，而增加成本差，导致未来预期出货的时期盈利难度加大，这样才会抑制住投机套利型需求。

　　当前我们调控政策的核心目的在于赌需求与对需求时间进行转移，事实上这种策略基本不可能成功，原因很简单，尽管我们国家对毒品交易有着极为严格的管制措施，但因为巨大的利益诱惑，因此毒品犯罪从来就没能有效禁止过，对于经济的问题，如果不通过经济手段来进行解决，实际也就无法真正解决这个问题。这是我们对当前市场调控政策一波紧一波，而市场热浪一浪高过一浪的解读。

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