房产税改革中央地方现分歧房产评估机构成关键

责任编辑： 2011-01-03 10:23:34

修旧还是立新?房地税中央地方同床异梦

现有地方试点方案,均是修改现行房产税,将已有房产税的征税范围扩展到居民的自住房屋,这与部委意见不一;而地方与中央立法精神不一,未来会出现很大的麻烦。

对居民自住房屋征收房产税,这一贯穿2010年全年的政策悬念仍未现形。

房产税目标主要是调控房价还是筹集收入?“借道”现有税种还是开征新税?土地、住房、财税等部门权责如何协调?当重庆和上海将房产税试点的申请提交国务院,现实的矛盾和冲突便浮出了水面。

“对很多重大问题,各方存在很大的分歧。”一位接近财政部和国家税务总局的专家向本刊记者透露,对居民住房征税可能比设想的要慢,遇到的实际问题,也比想象的复杂得多。

此前,重庆和上海对居民自住房屋征税的方案,就是改造现有的房产税,将征税范围扩大到居民的自住房屋。这一方案无需开设新税种,只需修改现行《房产税暂行条例》即可。而财政部和国家税务总局依然坚持改革初期确定的整合现有税种、开征新税的思路。

“重庆和上海的试点申请由国务院决定,还没有听说有明确的回复。”一位财税专家表示,财政部和国家税务总局对改革已达成共识,不只是取消1986年《房产税暂行条例》中对个人所有非营业用房产的免税优惠,而是要在不动产保有环节,将现有房产税和城镇土地使用税整合为全新的房地产税,同步出台房地产税的暂行条例。

不仅如此,在房产税改革过程中,中央与地方之间的利益取向、征收过程中至关重要的评估机构设置等,也是争议的焦点。

“修旧”还是“立新”

房产税在中国并非新的税种,1986年10月即在城市、县城等按年征收,当时出台的《房产税暂行条例》规定,对个人所有非营业用的房产免征。目前拟议的房产税改革,就是将征税对象扩大至个人非营业用房产。

中国人民大学财政金融学院教授安体富对本刊记者表示,要对个人住宅征收房产税,最简单的方法就是修改《房产税暂行条例》,取消免税的规定。

这一方案,在政府强调税收调控楼市的背景下提出,因为无需开设新税,不涉及人大立法程序,被认为是推进改革的“捷径”。不过,专家认为,这一方案在操作上会面临难题。

目前,中国房地产保有环节的税收有两个税种——房产税和城镇土地使用税。如果仅仅对《房产税暂行条例》征收范围扩容,那么在征收过程中,就需要分别评估土地和房产的价值,分别征税。众所周知,房产的价值与地理位置密切相关,将土地和房产分割评估并非易事。

一位接近财政部和国家税务总局的专家告诉本刊记者,目前两部委已经达成了一致,整合现行房产税和城镇土地使用税为新税种——房地产税。

但是,重庆、上海上报的试点方案并不是按这样的思路设计的。

此前,重庆市市长黄奇帆接受媒体采访时,详细介绍了重庆的房产税方案。渝版房产税试点方案主要针对高档住宅,基本思路包括:先对别墅、200平方米以上“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征;按面积计,实行累进税率;征收范围首先是增量部分,存量部分视情况开征;每户家庭拥有普通住宅超过四套,可能被征税;外地人炒房,可能被征税。2010年12月10日,重庆市在印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中再次强调,积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

上海市政府虽早已向国务院提交了试点方案,但至今未对外透露任何的细节。非官方渠道的沪版房产税试点方案已流传出多个版本,以面积和价值为主要计征标准,从增量扩展至存量。据《南方周末》等多家媒体报道,2010年12月15日,在复旦大学一场房产税研讨会上,有专家透露出一个被认为可信度较高的新方案:若新增购房,对每户名下超出200平方米以上的部分房产面积进行征收。

总体而言,两个城市的方案都是修改现行房产税,将已有房产税的征税范围扩展到居民自住房屋,与两部委的思路并不一致。

目前,财政部、国家税务总局起草房地产税暂行条例的工作也在进行,立法思路即是以整合房产税和城镇土地使用税为前提。

财税专家认为,在立法框架未定的情况下,改革试点需要谨慎。对已经确定的思路,国务院主管部委与地方要事先统一意见。目前税收立法权仍属中央政府,“如果现在地方的试点与中央的立法精神不一致,未来会出现很大的麻烦。地方政府和中央部委还是需要事先协调。”

有专家认为,理想的状态是,先出台一个两税合并的暂行条例,在此条例下,对经营性房产按新的条例在全国先行征税,对个人住房可以根据各地申请进行试点。

不过,在安体富看来,这二者的顺序恰恰应该相反。他对记者表示,现在只能先试点,试点可以有不同的方案,不试点不知道哪种方案效果比较好,而一旦形成立法就是全国统一,“不能立法之后再试点,试点要在立法之前,摸索经验。”

财政部财政科学研究所研究员孙钢认为,试点地区的税率、免征额、税收优惠等可以有所不同,但税制的整体框架应该统一。

值得注意的是,近期官方对房产税的表态悄然发生了变化。2010年10月27日,新华社授权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》,其中涉及房产税的表述是“研究推进房地产税改革”。这与9月29日“国五条”出台时提出的“加快房产税改革的试点工作,并推广到全国”,明显不同。

财政部财政科学研究所所长贾康2010年12月中旬表示,近中期要争取解决房地产税的框架问题。