陈淮：中国经济与房地产业走势解读

责任编辑： 2011-01-11 23:35:46

【陈淮】：谢谢大家!刚才的宣传片里说，2010年中国房地产业面临着一个新政，对房地产业的调控更加严厉，我始终不赞成这个说法，我们家居业也好，家具业也好，在过去30年已经走过了极其辉煌的发展之路。30年前结婚的年轻人，我想马会长那一代人那个时候，民政局不仅管发结婚证还发家具票，年轻人结婚凭这个家具票可以买一个木头床，或者一个折叠圆桌。或者小伙子跟民政局大姐说，大姐我搞一个媳妇不容易，几个东西都需要，给我一个票怎么够啊?大姐态度很好，说这个事不难办，今天结婚明天离婚多结几次就买齐了，我们真的是从这个时代走过来的，大家看到一对年轻夫妇拉着这个家具，当时很时髦，要走后门拖人才能买到一个家具。今天我们不管新政怎么样，我们家居业已经没人重视生产，老百姓不会为这样一个规则而发愁了。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮

　　什么叫做新政?让老百姓从贫穷走向富裕就是新政。积极推进城市化，让更多人住到城里来，享受城市化生活方式，这就是我们新政。让更多人民群众从脱困性住宅走到改善性住宅，让住房困难群体享受住房保障覆盖，这就是新政，我听不出这样的新政中有任何最严厉的含义。穷就是家徒四壁，所以才能有改善生活环境改善生活质量的需求。第二，去年2010年所采取各项政策哪条最严厉了?如果说第三套房限购是最严厉的，那么我告诉你，无论什么时候，对过度占有资源、过度占有优势资源群体需求采取抑制措施一定是长期存在的，就是到了美国，第三套、第四套房房贷首付也是要提高的，中国更是一个资源匮乏、人口众多的国家，这是我们市场发展必不可少的。房地产今天市场需求暴跌了图行天下，利率也得提高，利率提高决策因素不是房价或者诸位所从事的行业，我们2011年初第一决策就是CPI居民消费价格、国民经济稳定运行，进出口的平行，首先是这个，而且也可以明确无误地说，两次升息，居民一年定期存款利率才到2.75，从2.5提到2.75，保守地说最初原点大概升一倍。至于大家所议论的房地产税等不动产征税和打压房价没有关系，这个税种最主要的目的和打压房价调控房价没有关系，我们如果有新政，让老百姓富裕，就是我们住宅产业发展建设的新政，推进城市化就是我们的新政。最严厉的政策有过，毛主席那个时代那才是最严厉的房地产调控政策呢!那个政策核心叫做没收私房。

　　今天给我出的题目叫《中国经济与房地产业走势解读》。中国经济发展面临一个重要挑战就是通胀，但是我给企业家和来宾带来一个明确的信息：中国这次面临的通胀和80年代末、90年代中期面对的通货膨胀是完全不一样的，我们这次面对的叫输入性成本推动性的通胀，这次通胀的主要原因并不是中国经济自己出了大问题、出现了明显的失衡，而是一个国际上叫做货币战争的事，是美联储实行的货币宽松政策推动下给我们造成的。

　　国家统计局发布11月份宏观数据，2010年11月和2009年11月物价总水平相比，物价总水平上涨了5.1%，也就是通胀率这个月度5.1%，或者说居民消费价格上涨水平是5.1%，而且国家统计局明确说，这5.1个百分点上涨中，有76%的部分是农产品价格上涨推动的，但是我们想借今年年初开局的一个时刻，跟大家传达一个重要的信息：中国完全不缺粮食，中国没有任何一宗大宗农产品存在的大的供求缺口。我们过去几年连续丰产，而且每年粮食生产都是供大于求的。可以给大家说一个最新数据：2010年使我们有史以来最大的粮食总产丰收年，这一年我们达到5.4亿吨粮食，这是从来从来没有过的。我们09年达到5.21亿吨粮食，我们每年需要4.6亿到4.7亿吨粮食就足够维持粮食供求平衡。2010年，老天爷下了不少暴雨，但是这个雨和历年下雨不一样，基本上没有下到庄稼地，都下到城里面了，这一年受灾害的主要是城市内涝，包括刚开完亚运会的广州，下了两个小时急雨、淹死30多个人，我们城市内涝死的人在2010年比甘肃地震还多，简单说就是我们需要解决城市薄弱环节，这是另外一个话题了。我们还是说中国不缺粮食这一条，我们农产品价格上涨推动的通货膨胀并不是因为中国缺粮食引起的。大家知道，美国现在正在实行一个量化宽松的货币政策天龙八部，有些人把它解读为就是印票，美联储用不着真正开动印钞机印票，只是给美元加水，推动美元贬值，拿这个钱来回购美国国债，美国欠人家钱很多。

　　我们给大家看一个图片，美国航空母舰真的是中国人给他修，大家说中国经济好不好，由此可见一般，09年中国跟世界各国一样应对这场全球金融危机，我们采取一系列政策措施保增长、保民生、保稳定，保就业，我们这个政策体系中核心一条叫做积极的财政政策，这条积极财政政策中主要的措施大家熟悉和津津乐道的是，我们拿出了4万亿投入了“铁公基”——铁路公路基础设施建设，拉动经济增长，我们成功了，中国率先走出中国金融危机的阴霾。大家知道不知道，美国向中国借多少钱应对金融危机?中国持有多少美国国债?我们最高峰时持有9700亿美元国债，今天中国还是美国的第一大债权国，到现在美国联邦政府欠我们九千多亿美元，合人民币六万多亿元。刺激咱们家经济拿出四万亿就够了，借给美国政府让他刺激他们家经济，比刺激咱们家经济还得50%，要借给他六万亿多亿人民币。美国航母在危机中真的中国人帮他修的，大家碰到美国人可以说，你们美国三亿多人口都算上，平均你们政府欠我们每人两万块钱。不是我不明白，世界变化快，美国佬有一点忘恩负义，中国帮这么大忙反而恩将仇报。到2010年末、2011年初，美国和发达国家整体表现是很好的，确实表现出了触底反弹，经济增长不断恢复，制造业开工量情况明显好转，特别是是投资者的信心恢复得非常快，到圣诞节前夜美国收市的时候都恢复到08年8月雷曼兄弟破产之前最高点。到今年之前最后一个交易日，美国股市收在过去三年来最高点，恰好中国投资者信心不足，恰恰中国A股市2010年表现全球倒数第二。

我们刚才说中国修了美国航母，但是美国在经济恢复中有两个问题没有缓解，第一个是就业，第二是财政。在经济增长恢复、投资者信心恢复、制造业指数信心恢复当中，就业岗位状况没有恢复，这也是奥巴马中期选举状况很坏的原因之一。第二，财政状况没有恢复，他欠那么多钱给他们家交医疗费，美联储为什么印票子，拿有水纸币来赎债。美国和发达国家想了一个招，什么招呢?想怎样把这两个心腹大患转出去、转嫁给别人。听说13亿中国人挺吃苦耐劳，转嫁给他们得了。所以他们把难以解决的问题转嫁给我们。中国在2011年十二五中期发展战略中，我们完全不缺增长动力，我们稳定运行是反通胀，不要走得过快，让社会和经济发展相互平衡，我们不缺长身体、发展经济、经济增长、老百姓生活改善的动力校友录，美国现在的问题是找不到像我们中国家(

查看地图)居行业面对的这样一个充满令人振奋和信心的市场，他没有动力，找不着动力，所以用了一招就是压迫人民币升值。胡锦涛总书记要去美国了，我们也有一些妥协，2010年最后几天到今天，我们人民币持续升值，总得让美国总统奥巴马心里舒坦一天。压迫人民币升值目的是让中国家居产业出口产品在它的市场上竞争力低一些，让它的产品在竞争力高一些，以此缓解两大矛盾。中国货币战争当中第一个挑战就是人民币升值，人民币过高过快升值会给我们带来损害，我们预估一下，长三角、珠三角、山东半岛外向型经济发达地区、外向型中小企业面对短期困难，甚至导致两千万三千万农民工被迫返乡，就业环境恶化，所以人民币过高过快升值我们不可接受。人民币升值不是导致中国灾难是世界灾难，我们不升值又如何呢?美国人给我们出了一个两难，我们现在国际市场的大宗商品价格都是用美元标价的，石油、天然气、粮食、咖啡豆、牛肉这些都是美元标价的，由于美国增发货币导致美元贬值，用美元标价的这些商品表现为价格上涨，传导到我们国内就形成了我们这一轮通货膨胀的基础，绕了一大圈，我想要说的是，大家要明白，不是中国缺粮食导致农产品价格上涨，而是国际粮价上涨引起中国国内粮价上涨，国内粮价上涨是因为美元标价而美元贬值了。

　　美国给我们出两难，要么人民币升值，人民币升值可以减轻通胀的压力，比如一桶石油70美元的时候，如果人民币美元比值1比7，我们把人民币美元关系从1比7调整到1比6，我们反而比1比7的时候便宜了10块钱每桶，美国人说你们选，究竟选人民币升值还是选通胀?我们不能顺应美国让人民币过快升值，对于通胀压力我们用别的招儿反对通胀，我们用什么办法呢?一个重要的措施就是升息，升息的确是一个规范的反通胀措施，但是带来另一个负作用在于，提高利率持续提高，利率是抑制消费需求的政策，升息号召老百姓把货币存银行去。家居业讲扩大内需这些政策，扩大内需特别是扩大消费需求是我们2011年以及十二五规划短中期经济发展最重要的支柱，这就是我们面对的两难。所以大家说下一个政策走势怎么样，我想从中央经济工作会议直到今天为止，我们的政策决策也还在谨慎观察鹿鼎记，请注意十二五规划中央经济工作会议提出八个字“积极、稳健、灵活、审慎”。我们还需要不需要盖房子?2011年房地产业家居行业有多大前景?跟大家传达一个结论性信息：不仅要盖还要大规模加速度盖。中国房子没有盖够呢?媒体传达信息，一方面说中国老百姓住房很困难亟待改善，政策赶紧援助他们，另一方面赶紧把房地产业打垮了，把开发商抓起来毙了。还是让他们活一阵子好。中国人不是房子盖多了，而是盖得严重不够。我们处在住房绝对短缺的时代。什么叫做绝对短缺呢?16个人吃饭有8个馒头，这个馒头价格高低涨落是一个问题，但是即便抛开馒头价格高低涨落，有两个人吃不到馒头是无论如何不可避免的，我们面对的就是这样一个16个人吃饭只有8个馒头，还缺馒头是根本的问题。

　　我们还有一个相当规模的住房困难群体，还有数亿农民工进城需要在城市定居。我们老百姓住房脱困性住宅到改善性住宅完成转变，我需要完成城市改造，城市结构调整、危旧房改造等一系列重要任务。过去十年得到政策资源重点倾向的北京、广州、上海、深圳，城市改造城市建设任务仍然繁重。这是刚刚开完亚运会的广州的城市改造图景，只不过外立面自己装修一下，里面还是破房子。这样房子需要不需要拆改?比这更困难的老百姓还有多少?简单说，我们明年计划建设一千万套保障房。一千万是什么含义?我们过去十年住房大跃进，十年盖了80亿平方米城镇住宅，七千万套城镇住宅相当于城市住宅总量的三分之一，我们每年最多盖七百万到八百万城镇住宅，这里面包括商品房、保障房、居民自建、改建住房和大型厂矿集资建房，而我们2011年保障房住房就建一千万套保障房。我们计划三到五年期间把中国住房体系基础打牢固，让住房严重困难的群体较快较早较大规模优先得到改善，这是保障房建设高潮。我们面对的还有现在城市中经商务工1.5亿农民工，还有未来十年左右转型城市两亿农村人口。十二五规划明确提出，农业人口城市中落户是我们城镇化的重要任务，刚才马会长讲到扩大内需和推进城市化，在下一个五年，城市化是农村人口在城镇落户是一个重要落脚点。

　　我们中国人对城市充满憧憬，在这样一个城市化过程中，我们跌跌撞撞，的确存在很多缺陷、很多难题，但是我相信中国一定会完成这个任务，而且中国现代化城市建设所需要的时间周期一定比二百年前欧洲工业化、比一百年前美国西部大开发过程、比五十年前日本战后重建的时间都要短，质量都要高。我相信这个过程是中国经济发展、老百姓生活改善的过程，也是我们家居业兴旺发达的过程。时间有限，以上信息仅供大家参考。谢谢!

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