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  • 工业大院腾退背后: 探寻集体土地新收益

  • 责任编辑:新商业 来源: 天天时报网 2017-12-01 11:35:34
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    北京工业大院腾退:利益关系复杂 农民想收回土地

      北京工业大院腾退背后,存在村集体、村民、承租企业/租户、“二房东”之间利益补偿如何平衡的问题。专家认为,腾退之后,村集体和村民要获得土地资本收益,可探索集体经营性建设用地入市。

      北京市对违建工业大院的清理腾退工作还在进行之中。

      据《北京日报》11月29日报道,占地8万余平方米,建筑面积达4.6万余平方米的泰和八通仓储违建区启动拆除,该违建群是朝阳区今年重点拆违项目,也是该区拆违台账上面积最大的一处区域。

      这片市场自2003年“生长”至现在的规模,6个违建区域是不同的承租人分而划之,各自继续向外出租。因为层层分包,出现了“四房东”、“五房东”等情况。

      工业大院腾退的难点之一,就在于很多企业权责不清,有些甚至转租转包达7次,拆迁款分配引发问题较多。这次的强力腾退整治了环境的同时,亦带出了村集体、村民、承租企业/租户、“二房东”之间利益补偿如何平衡的问题。

      “已经有承租人找到我们,咨询腾退补偿的相关问题。”北京圣运律师事务所主任王优银告诉记者。

      腾退之后,村集体和村民如何获得土地资本收益?中国人民大学公共管理学院教授叶剑平对记者表示,探索集体经营性建设用地入市是路径之一。

      多部门协作清理整治

      工业大院出现于上世纪八十年代,在城市规划中,为乡镇经济预留产业空间,也为当地的乡镇企业、乡镇经济发展提供一些空间载体。

      北京市农村工作委员会2000年2月发布《关于“村级工业大院工程”的实施意见》,对符合条件的工业大院所在村进行奖励,从而加快农民向二、三产业转移。

      这些条件包括:有确定的区域,合理的规划和必要的基础设施,并经所在乡镇政府批准;农民成为投资和经营主体,入院企业当年实现销售总收入在2000万元以上等。

      但随着北京市经济发展到新的阶段,工业大院慢慢走向了产业低端,环境脏乱、安全隐患突出。在北京市社会科学院副院长赵弘看来,工业大院碎片化的空间载体本身层次低、规模小,难以配置一些应有的安全防范、环境保护方面等设施。

      对工业大院的监管涉及多个政府部门。

      “《村庄和集镇规划建设管理条例》1994年就已实施,规定兴建厂房、住宅必须经过审批。2000年,北京市城市管理综合执法的试点区域扩大到全市。可以说,县、乡级政府,消防、城管、规划等部门都各有其责。”专业土地法律师、北京才良律师事务所律师王才亮说。

      清理整治工作则更是多部门协作。根据公开报道,北京市经信委牵头编制了《全面清理整治镇村产业小区和工业大院2017年工作方案》,甚至统计部门也全程跟进了工业大院清理整治工作。

      环保部门是此次清理整治工作中的一支重要力量。北京市环保局大气环境管理处副处长何治今年5月介绍,由于“散乱污”企业规模较小且分散的特征,在监管上是个大难题。目前,全市除了原有的地面标准监测站以外,还运用了遥感监测技术,来捕捉这些“散乱污”企业的排污情况。

      工业大院利益关系复杂

      中国人民大学农业与农村发展学院博士生夏学杰2015年调研时发现,在工业大院对外出租的过程中,村集体经济组织的收入较少,更多级差地租收益被中间“食利者”截取。2011年西红门镇农民获得的土地租金只有15万元每公顷,而承租者转租即可获得225万元每公顷的收益。

      “工业大院兴起以前,那些土地大多是荒地,连庄稼都没人种,所以地租便宜,而且租期一般都是20年。”王才亮告诉记者。

      中国国土资源经济研究院徐博等人2015年的调研发现,北京市平谷区一处工业大院内的企业,租地协议多在20世纪90年代签订,租赁期限最短至2033年,最长至2053年,平均土地年租金为1033元/亩,且合同缺乏或仅约定了有限的租金增长机制。

      夏学杰在调研中发现,农民强烈希望收回土地,但受限于多年前签订的土地租赁合同。

      “现实中, 二房东 往往在与承租企业的协议中约定,各自享有的拆迁补偿,而且往往 二房东 拿 大头 。”王优银说,“在一些拆迁项目中,拆迁方一般只愿意把补偿款给 二房东 ,而不是承租企业和其间的 三房东 四方东 ,因为 二房东 是直接与村集体签订的土地租赁协议。”

      王才亮告诉21世纪经济报道记者,整治非法建筑、消除安全隐患,首先要确定违法建筑,然后据此认定承租人与出租人之间的租赁合同无效,由出租人赔偿承租人的损失。

      探索集体土地新收益

      在短期治理过后,失去了工业大院土地租金的当地村民,如何获得近郊土地的收益?

      “除了科学规划产业布局,腾退地块的大部分面积将建成绿地。”今年1月,西红门镇一位官员介绍。

      北京市发改委相关负责人今年8月表示,今年北京市已明确,80%的拆后腾退土地都将用于还绿。

      “探索集体经营性建设用地入市,是让村民共享土地未来收益的一条路子。”中国人民大学公共管理学院教授叶剑平说,“土地资源不能浪费,但利用也要符合整体城市规划,符合城市发展的需要。”

      在旧宫镇南街村,工业大院已经发生了翻天覆地的变化,未来这里将成为以电子商务为主的现代服务产业聚集区。南街村拆迁改造后的中科电商谷一期已经全部建成投入使用,园区总规模近200万平米,总投资超过100亿元。

      2016年1月,大兴区一块土地40年的使用权拍出了8.05亿元,成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

      这8亿多元的收入分配大体为“1133”,即1亿元为调节金、1亿元支出农民既得收入、3亿元偿还贷款、3亿元用于开发,联营公司的每户农民因这一地块增收5000元以上。

      “过去,我们家的1.5亩土地建成厂房出租的收入大概是每年6万元。”西红门镇四村村民陈亚檬今年1月对新华社记者说,“如今,全家每年的分红所得能达到12万元。”

      “集体土地入市、利用,也要照顾各方利益的平衡,对集体、集体成员、承租人的合法利益都要进行保护,在这个前提下设计一套制度。”叶剑平说。

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