“空手套白狼”的地产开发模式当休矣

责任编辑： 来源: 凤凰网 2011-07-21 23:25:00

　　李 坤

　　证券时报记者 李 坤

　　百大集团的商业地产转型之路无疑是当前房地产开发企业流行的“以小博大”、“空手套白狼”发展模式的一个典型案例。

　　2009年10月，百大集团子公司浙江百大置业有限公司与绿城房地产集团有限公司联合竞拍获得总价达26.5亿元的庆春广场商业地产项目土地，百大集团方面占70%的股权，承担其中18.55亿元的资金。

　　据百大集团2009年三季报，当时百大集团总资产仅有10.03亿元，其中现金及现金等价物仅为1.93亿元，这也是百大集团转型商业地产时拥有的全部初始资金。也就是说，从未从事过商业地产开发的百大集团以仅仅1.93亿元的资金就撬动了一个土地出让金就高达26.5亿元的商业地产项目。初始资金的投入只要足够支付参加土地竞拍的保证金即可。

　　这是房地产开发商“以小博大”的普遍逻辑——只要有了土地就可以通过土地从银行获取后续资金。

　　拍得土地之后百大集团急剧增长的巨额债务印证了这一点。2009年9月30日，百大集团的全部负债仅1.63亿元，资产负债率约为16.3%，随着土地出让金的分期逐笔支付，截至今年6月30日，百大集团的负债总额达已经到15.8亿元，资产负债率提高到62.74%。很明显，百大集团用于支付土地出让金的资金几乎全部来自于银行借款，并且其中10亿元为短期借款。

　　熟悉地产商资本运作的人士判断，当今年11月份取得土地使用权证之后，百大集团将很快以土地为抵押向银行申请长期抵押贷款，将短期借款转为长期借款。因为以现有的财务状况，百大集团根本无力偿还上述贷款。如此一来，百大集团不仅以极小的自有资金就获得了价值高达26.5亿元的土地，而且将全部的风险转嫁给了银行。

　　该人士表示，利用银行的资金获得土地只是“空手套白狼”的第一步。第二步就是以开发项目为名抛出增发方案从证券市场“圈钱”，然后再以此为资本向银行继续增加贷款。

　　不过，在当前严厉的房地产调控政策之下，百大集团从资本市场“圈钱”的可能性已经微乎其微。利用财务杠杆实现“以小博大”的计划也已基本破产。因为如果无法从资本市场获得资金，那么也就无法继续从银行获得借贷资金。庆春广场商业地产项目的后续资金也就没有着落。

　　更严重的是，如果不能很好的解决后续建设资金问题，百大集团还面临丧失该商业地产项目的风险。

　　百大集团当前的境遇表明，在严厉的房地产调控政策面前，采用极高的财务杠杆实现“空手套白狼”的地产发展模式已经风险极大，应当休矣。

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