主办方：上海易居房地产研究院 承办方：星河湾地产控股有限公司
专业支持：克而瑞(中国)信息技术有限公司 协办媒体：新浪乐居/中国地产网/中国房商网
主持人：易居研究院院长 张永岳教授
张永岳：各位领导，各位来宾，各位同仁，女士们、先生们、下午好！
我们的会议马上要开始了，今天很高兴和在座各位相聚一堂，在中国上海，在浦东星河湾共同举办今年房地产发展趋势和走势探讨的地产峰会。
上星期，上海有一件大事，大浦东新区政府的正式组建，对上海新浦东区下一轮的发展提出了全面发展战略，将会成为中国今后经济成长性最好、发展最快的区域之一。上个星期，同样在浦东地产界也有一个大事，就是浦东星河湾的开发，星河湾本着用心、创新的理念精心打造这个楼盘，在市场上也获得了很好的效应。
我们一方面将探讨整个中国房产今年下一阶段的走势，今天的会议分上半场和下半场，上半场主要介绍整个宏观经济，探讨中国房地产业形势。下半年主要结合星河湾的项目来探讨在新的形势下，我们认识项目的大趋势和如何操作。今天会议很高兴请到了中房协的领导和有关方面的专家。今天出席会议的主要领导和嘉宾有：中房协常务副会长兼秘书长朱中一先生；中国人民银行首席研究院邹平座先生；著名经济学家国金证券首席经济学家金岩石先生；星河湾董事长；星河湾副总裁；星河湾各位相关领导。
出席今天会议的还有新浪乐居总经理罗军等媒体，包括中国房产报总经理单大伟先生，星河湾紧密合作伙伴也是中国最大的房地产企业易居(中国)董事局主席周忻先生，克而瑞(中国)信息有限公司总经理丁祖昱先生，他还是上海易居房地产研究院的副院长。
今天会议是由上海易居房地产研究院主办，具体是由星河湾地产控股有限公司承办，克而瑞信息技术有限公司提供全面的数据和专业支持，今天协办的媒体主要有新浪乐居、中国地产网、中国房商网，我们对今天会议召开做出相关工作的各个单位和各个工作人员表示感谢，对今天与会的各位领导、各位嘉宾，包括参会的全体同仁表示衷心的欢迎！
现在我们峰会正式开始，首先第一位做演讲的嘉宾是中国房地产业副会长兼秘书长朱中一先生，大家掌声欢迎！
朱中一：女士们、先生们，下午好，很高兴应邀来上海参加中国首届高端地产峰会，首先我代表中国房地产业协会对峰会的召开表示祝贺。
下面我围绕我国房地产市场回暖的态势与高端地产的问题谈一点个人看法。
一、继续巩固回暖 维护房地产市场平稳健康发展。
要继续维护我国房地产市场的回暖态势，促进我国房地产市场的平稳健康发展。上半年绝大部分地方特别是东部一些主要城市楼市的回暖比预期的快。上半年楼市较快回暖与住房保障的加强，对国家保增长，保民生，保稳定发挥了重要的作用。同时也应该看到，我国楼市的发展不平衡，回暖的基础是不稳固的。为什么说我们国家楼市回暖的基础还不稳固呢？我自己分析一下有几个原因：一是国际经济危机还未见底，我国经济回暖的基础还不稳固，也就是说房地产市场外部环境还有很多不确定因素。二是，现在说上半年楼市较快回暖，主要是从销售房和住宅面积和销售额几个指标来分析，其他的指标有的虽然有回升迹象，但不明显，有的还在同比下降。房地产的开发投资上半年虽然同比增长是9.9%，住宅开发投资同比增长也只有7.3%，特别像上海等五个销售量比较大的省市，上半年住宅投资同比还是下降，比如上海1到6月份住宅同比下降11.8%，北京同比下降15.4%，江苏同比下降2.1%，福建同比下降28.1%，广东同比下降40.3%。至于其他的指标，如土地的购置面积，完成土地的开发面积和房屋的新开工面积就全国来说，都是同比下降的，同比下降速度是26.5%，15.2%，10.4%，上述指标的下降，不仅与当年的GDP增长及相关行业的发展有一定的影响，而且对下一波的稳定房价有很大压力。第三上半年市场回暖，主要得益于政策拉动，包括给消费者的一些优惠政策，也包括比较宽度的信贷政策。与此相关的由于通胀预期，有关投资因素释放。第四，地区性的差异和业态的差异，特别是一些地区的办公楼，商业营运性住房的销售仍然不理想。1到6月份，全国31个省区市办公房的销售同比下降16%，其中内蒙、新疆、陕西、天津、江西、重庆、福建等8个省区市同比下降幅度都超过30%，我们也必须要看到，一些地方的房价和地价上涨过快，不利于市场的平稳健康发展。
因此，我们要十分珍惜和维护当前房地产市场的回暖态势，一定要保持政策的连续性和稳定性。首先，我们希望要进一步稳定政策，也就是说要继续贯彻国办法2008“131号”文件，继续鼓励自住型消费和改善型消费，继续鼓励企业的投融资政策，包括房地产开发项目的比例，尽快出台房地产信托基金方案，组织试点。其次要稳定供应，包括稳定土地供应和完善土地的招排挂，包括土地的开发企业，增加有效供应。第三，及时加强保障性住房的建设与管理，处理好保障性住房与市场的关系，继续支持地方政府购买一些适合的房源，用于经济适用房。第四，处理好当前保增长、保民生的工作，加大对房地产中长期，特别是房地产发展规划与政策的研究。一些地方，一些城市第二套房贷的政策也根据实事求是进行比较严格的执行。我们建议加强监管，标志我们的企业要保持清醒的头脑，要理性的拿捏，理性的定价，防止捂盘出售，以实际行动维护楼市回暖的大好局面。
二、高端房地产项目开发是一个城市综合实力的象征。
对高端地产的看法。住房是人们的基本需求，如何坚持住房市场化的基本方向，更大程度的发挥市场在资源配置中的基础性作用，如何坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭住房的需要，这是国务院2003年，在关于促成房地产市场健康发展的工作中明确的一个重要指导思想。在今年的政府工作报告中，温家宝总理在讲到促进房地产市场健康发展时也再次提到：“要深化城镇住房制度改革，满足居民多层次的住房需求，努力实现住有所居的目标”。我个人理解，满足居民多层次的住房需求，既包括政府要支持和落实保障性住房的建设，又包括要促进普通商品房的有效供给，还包括积极发展二手房市场和公共住房，也包括要满足高收入群体的高端住房需求。换句话说，要满足居民多层次的住房需求，低端的应由政府保障。中端的要保证供给；高端的也要有相应的产品。所以中国的房地产需要开发一些高端项目，特别像上海这样的国际化大都市，更需要有一些高端的房地产项目，这也是一个城市综合实力的象征。这既可以满足高收入群体对住房的需求，也可以真正留下一批有时代特色的百年建筑。这也是时代赋予我们的建筑设计师、房地产开发商和建筑承包商的一项使命。
高端地产一般处于叫好的地段，所以规划设计开始就要有打造时代精品的意识，同时要十分珍惜人类不可再生的土地资源，而且要在国家法律法规许可的范围内，比如说国家规定不能在核心景区搞房地产开发经营，我们就要遵照执行。而且我们应该尽量使开发的项目符合国家省地、节能环保的要求，这样才能保证这类高端项目体现时代的特色，尽量做到流传千古。
上述是我个人的一些观点，讲不对的地方请大家批评指正，谢谢大家！
张永岳：朱副会长对当前房地产形势基本做了阐述，中房协有关领导和专业人士做了大量工作，今年以来，中国的房地产市场比我们预想的要好，中国房地产规模化发展对国民经济发展起了一定作用。新形势下，如何使我们的产业更健康的发展，如何解读我们上半年已经发生的事实？下面有请丁祖昱先生，他就相关数据解读2009年的房地产，大家欢迎！
丁祖昱：各位下午好！很高兴，能参加这次在星河湾举办的高端地产论坛。首先和大家讲讲当前市场到底处于什么态势？是要开始走拐点，还是开始继续要进行回暖的走势。
7月全国各个城市的成交情况不是一边倒持续性的上升，华东和华南若干个城市成交量开始有所回落，但是回落幅度较小。深圳回落了18%，广州回落了30%，杭州回落了40%多，华北、华中、西部，还有个别城市成交量还在上升。
实际上7月份成交量的涨跌不一说明一个很重要的问题，当前市场并不是像部分媒体说的那么火爆，那么火热，那么没有理性，它实际也在符合整个市场的客观规律，在做一些调整。
我们再看一下土地市场，土地市场和整个商品住宅市场差异比较大，土地市场7月份比6月份更加火爆，我们拿出来溢价率小于5%的地块做了一个比较。7月份和上半年相比，没有溢价或者溢价率比较小的地块整个比重明显下降。面粉开始接近面包的价格，拿到贵面粉的公司也清楚它不能再做面包，它必须作出一块蛋糕才能取得它合理的利润，或者说得到它合理的回报。这些数据也说明了土地市场整体的活跃情况。
从两方面的数据我们可以分析一下，当前市场到底处于怎样的阶段，有部分人士说实体经济没有全面恢复的时候，说房地产回暖是否合适，我想说正因为实体经济还没有完全回暖，我观点是中国房地产还有相当长的空间和相当长的时间可以走向上的或者是回暖的走势。
GDP在二季度全面上升，投资成为经济增长的主体，从其他指标看，我们质疑的一季度部分指标和经济情况不相符的情况，没有在二季度的指标中出现。二季度的时候，所有指标都是同步运行，没有出现自相矛盾的情况。
整体经济复苏的基础我们也看到了，基础还是比较薄弱的，出口、产能过剩、投资结构、通胀问题等等都是我们关心的，实体经济虽然有近8万亿的钱下去了，但是实体经济没有全面回暖。房地产作为中国国民经济领先的指标，它的调整是非常小的，微调的可能性有，全面调整的可能性比较小，没有一个地方政府愿意把逐步回暖的经济拉回去。目前央行对于第二套房限制的情况来看，也是对当前房地产当中存在的泡沫进行撇清，也是为了将来市场进一步健康发展在打好基础。目前是处于房地产政策的真空期，我们仍然相信当前的房地产市场还是处于上升期。
有几个现象值得大家关注，一是土地市场出现所谓的地王、天价地占了土地总面积的2%，2%的土地对98%的市场影响实际是有限的。二，这些土地主要集中在上海、北京、深圳、杭州等少数城市的热点地块，对这些城市的区域来说，土地市场火热符合它整体供求关系。通过比例价格来调整供求关系还是符合整个市场经济学的基本原则和规律。三，对于中端和中低端的市场来看，土地价格并没有达到07年的水平。这点上，我们认为当前土地市场虽然火热，但还没有失去理智。华南华东已经开始回落，中西部的成交开始冲高，说明整个市场有市场的手在调整整个市场的走势，并不是一往无前持续的上升。通过市场对整体市场的调整，比一些单纯的行政命令，或者是政府命令来得更加有效。
从价格来看，当前的价格处于历史的高位，如果我们做两个假设，也跟目前的价格有所理解。今天房地产市场价格和证券市场价格相比还不是很显著，只是由于我们07年大涨，08年又大跌，09年又快速回升，使得我们认为当前的房价有点不合理。但是由于今年上半年成交量的支持，使得今天房价的上升有一个成交量的支撑，实际上，今天的房价本身还是合理的。如果三季度房价继续像二季度上升的态势来看也会存在泡沫，好在三季度的市场已经开始做相应调整，整体房价可能会做一定的微调。
从上面的情况来看，我们找了7月份成交量排名前十位的项目，我们发现大多数的项目还是中档和中低档的项目为主。中档、中低档项目占据主要城市排行榜前十位的情况来看，整体市场目前还是以自用、改善为主的购房结构，还没有处于我们说不理性或泡沫阶段。8月8日星河湾开盘当天成交40亿，已经创造全国最高纪录。今年上半年单个楼盘成交量最大的是仁恒河滨，半年成交了43个亿，已经创造了这几年来最高纪录，星河湾又创造了更新的记录。
商业和办公市场最差的时候已经过去了，但还没有到所谓的底部，应该说在今年四季度，总体的商业办公市场应该到相对的低谷，随着整体经济的回暖可以慢慢走出来。
最后，我们想对市场再做预测。
我们调研了一千家房地产开发企业，基本认为09年上半年市场比较活跃，三季度看好未来的土地市场，也看好未来中高端的物业市场，整体企业信心比一季度和二季度有了明显回升。
09年下半年，我们对整体市场保持谨慎乐观，下半年随着市场转暖以后，供应量有所增加，会调整目前市场供不应求的局面。房价上升之后，对投资客的需求也有一定的抑制。
价格方面，一、二季度房价的上升会使三季度房价上升的空间相对有限，整体向上的格局不会有太大变化。这过程中，一线城市、二一线城市，中高端项目上升程度比中低端相对高一点。三季度土地市场整体开始走近回暖，今年土地市场还是冰火两重天，对于三四线土地市场来说回暖有待时日。
我们对于今天中国房地产市场充满信心，我们也希望无论是开发企业还是研究机构，还是新闻媒体都能为这来之不易的好市场态势做一些贡献，维护好当前来之不易的市场回暖行情，也希望我们的中国房地产能够为中国经济的复苏起到最大的作用。谢谢大家！
张永岳：刚才丁祖昱先生用上半年，特别是近两个月的数据对当前房地产形式做一个解读，并且对今后的发展提出了他的一些观点。克而瑞经过多年努力已经建立了中国最大房地产动态监测数据库，在这基础上，做了一系列研究，我们也希望这些研究成果能为行业所用，在座各位有什么需要，会后可以跟丁祖昱先生，包括克而瑞的同仁取得联系。
刚才朱会长从整个宏观上对房地产做了判断，丁祖昱先生从数据方面给了仔细的解读。今天房地产业发展到现在起起伏伏，涨涨跌跌，在这过程中发生了很多变化，其中有多种因素，这里面有一个关键或者说重要的因素之一是货币，是金融因素，后面有专家解读都蛮深入的，一个是货币的角度，一个是金融形势角度解读房地产市场，他的专业知识会给我们带来很大的启发。下一位演讲的是中国人民银行研究局 首席研究员邹平座先生。他演讲的题目是“货币环境与中国房地产业的发展”，大家掌声欢迎！
邹平座:房地产金融在总量上要执行适度宽松的信贷政策
中国人民银行研究员邹平座：非常感谢大家给我这个机会做这个报告。
本次主要讲的内容：第一：围绕货币政策理论的误区，第二，政策选择的失误，包括美国，第三，全球金融危机可能走向与中国的应对之策。 第四，中国房地产业的发展方向。
货币政策理论的误区，反思这次全球大危机是什么原因，经过研究发现本次全球危机是因为西方所谓主流经济理论存在系统性的错误，这个结论可能大家感到很吃惊，怎么全球经济学理论出现这么大的问题。前几天看到报道，英国的经济学家集体向英国女王表示道歉，美国的经济学家应该向美国人民表示道歉。由于经济学的问题引发了这场大危机，如果没有指导思想的错误，在经济理论高度发达的今天不可能爆发如此深刻震惊全球的危机。为什么说西方主流经济理论存在系统性的错误，是因为西方主流经济学效用价值论出现问题，什么是效用价值论呢？它认为价值是完全主观，认为价值是一种对快乐和痛苦的衡量。
价值有没有客观因素？完全是主观的吗？不是，大家可以进一步作出客观研究，这种理论导致世界理论在定价方面出现错误，产生各种泡沫和各种通货紧缩。这种价值理论把人类所有追求的价值目标定义为追求快乐，实际上是像美国形成了过度消费，美国的GDP中有70%是消费，形成超前消费，忽视可持续发展。西方主流经济学价值理论缺失，导致全球经济经济学没有基础。
格林斯潘先生有一句话：“事实证明，西方的定价模型毫无价值”。
生产函数的问题在于把货币要素和实物要素放在一起，货币现象与经济现象混淆。生产力函数的误导，经济增长与生产力增长脱钩，GDP增长但出现生产力下降，本轮金融危机的重要原因之一就是这样。提高科技水平，提高科学技术，提高人员储备、提高生产力水平，这样可以消除泡沫，而不是解除。GDP越做越大，生产力越来越小的时候，经济就要崩溃。美国对很多产业进行扶持，包括金融业后来变成赌场，很多金融创新品已经不再为实体经济服务。很多人才资源，资金都集中在这个赌场。
我的价格的定义有三个要素，一个是劳动，第二个是科学技术，第三个是自然界，三个要素形成价格的总量，三个要素通过整合形成生产力。我们所有生产的目的就是为了一个拥有好的身体，体力，拥有很好的劳动力。第二，要有知识，有技能。第三，要有资源，环境要好。今天到星河湾一看，它在创造价值，让人们感觉星河湾能够体现到一种心情的愉悦，辛勤工作以后有个休息的场所，这就是创造价值。
中央采取了很多正确的政策，一个是在积极扩大就业，然后在全球收购资源，大力鼓励自主创新，逐步发展生产力的高度，中国的经济会转入良性发展道路。
由于错误的经济学理论，由于我们在货币政策中产生了一些错误，一个是把经济现象归结为货币现象，很多人认为人民银行就是抑制通货膨胀，这样错误的经济理论，导致世界经济在决策中产生一些政策上的失误。全球金融危机正是由于格林斯潘后期紧缩的货币政策造成的，通货对货币的紧缩给国家经济带来致命的伤害。
格林斯潘的错误在于2004年以后，把经济结构调整引起的物价上升理解为货币扩张的结果，从而采取了一系列紧缩措施，先后14次调高利率，每次0.25个百分点，共计调高3.5个百分点。这些措施使美国失业增加、居民收入下降、房价下跌、企业效益下降，触发次贷危机。全球金融危机确实是由房价下跌引起的，为什么这样说呢？房价下跌以后老百姓付不起房贷，拒绝还银行的贷款，银行的贷款一旦不能还了以后就产生了次贷危机。我们调控的时候，在深圳、上海、北京某些地区已经出现了这些苗头，幸亏国家决策者迅速发现一些问题，进行了调整。 本轮宏观调控中，中国有一个重要的经验是在失业比较严重的情况下，国家通过压缩信贷，治理通胀，形成大量的人力资源浪费，大量人员失业伤害生产力，引起实质性的货币贬值。货币的价值基础被削弱，使物价进一步上升，迫使宏观调控部门进一步收紧货币，如此循环形成经济滞胀。
中国在发展和就业的压力下，如果采取的政策对路，比如通过市场杠率带动民间投资，通过发展资本市场和发展房地产市场来启动内需，但是如果慢一点的话，积累的问题越来越多，将来的通胀可能更加可能。
两难选择，一方面，信贷总量迅速扩张，上半年贷款增加7.37万亿元；全球央行货币扩张，要求中国增加货币投放，就业压力大，成为政府必保目标；8%的经济增长目标一定会实现。
对于中国来讲，只有一条路可以走。充分就业成为货币政策的首要目标，追求最优均衡的通胀目标制。进一步增加信贷投放，重心转向优化信贷结构和转变金融增长方式。转变经济增长方式，优化经济结构，提高生产力水平，通过提高经济的总体价值水平来消除泡沫，只有一条路可以走：实现经济在高就业、高增长基础上的有效均衡，实现全球货币与商品定价的重新洗牌。
为什么美国现在的金融危机迟迟走不出去，就是在理论上还没有反思他们错误的理论，所以说中国不能照抄国外的理论。生产力理论，GDP和生产力增长同步，要下大力气提高国家的生产力水平。中国需要建立以科学发展为基础的经济理论和技术体系，总结和提升中国政府的重大经济理论创新。包括统筹思想，包括可持续发展。
国际战略分量加重，中国未来人民币爆发力和政策空间远远强于美国，未来随着中国经济总量的不断增加，实现了中华民族的伟大复兴，前提是不要犯错，人民币汇率还是和美元保持均衡性的发展。
在企业经营、个人理财中，要高度关注货币重新洗牌的结局，资源资产重新定价，大规模财富转移，美国有100%的东西发生通货膨胀，美国的对外欠帐60万亿，主要是家电部门、银行部门、政府部门。它的负债率就是通胀。
中国房地产业发展，要促进房地产业健康稳定发展，本轮金融危机表明，房地产行业是民生行业，也是国民经济的龙头行业。房地产出现问题，金融就会出现问题，经济也会出现问题。如果没有房子，大家想想其他行业怎么发展，所有的经济活动就是为了我们的就业，吃穿住行，除了住行以外，所有的活动都在房子里面完成的。
美国的教训：房地产金融是支持保持房价的稳定，房价大跌肯定不好，现在美国的别墅卖到1美元一栋，失业也更加严重，经济问题更多。房价大涨也不好，过多的房地产泡沫一旦破灭，也会引发金融危机，当前，房地产金融在总量上要执行适度宽松的信贷政策。
对房地产行业一定要有实事求是的认识，1989年，大家回顾这个时代，中国发生了前所未有的通货膨胀。在以后的20年中，中国又实现了高增长低通胀，回顾起来，一个重要的因素就是中国进行了股权改革和房地产改革，这两个改革吸纳了大量的购买力，也相应增加了居民的财产性收入。
中国要继续保持国民经济高增长低通胀，要充分发挥两个市场的重要作用，做大做强做好房地产市场和资本市场，把原来的小池子变成大池了，变成引领经济发展的蓝海。这样在未来的20年，还可以保中国经济高增长与低通胀。我们一定要认识到金融危机发生的深层次原因，泡沫的产生有两种不同的途径，一是价格上升，脱离价值形成的。另一种是价值下降形成的。治理危机的手段同样有两种不同的方式，一种是紧缩政策消除泡沫，另一种是提高生产力水平，扩大就业，提升经济的整体价值水平来消除泡沫。中国目前存在大量的失业问题，应当关注第二种泡沫和治理措施，不能一味地采取紧缩措施。全球金融危机在这方面给予我们很深的教训！这也是走出金融危机的重要途径。
当前，中国房地产存在很多问题是结构性问题，包括城乡结构、商品房的档次结构、商品房与保障性住房结构、房地产企业结构消费信贷结构。风险可控的情况下房地产金融要大力支持消费信贷的发展，支持国家扩大内需，支持保障性住房的发展，特别要加大力度支持廉租房和保障住房的建设和开发。
廉租房通过科学的管理可以实现透明的管理，廉租房建设不但是一个重要的民生战略，也是地方政府重要的经济战略，不但可以增加内需和投资，也有利于各地区的经济增长。因为当一个地区增长时，对劳动力的数量和质量就会有更高的要求，这些劳动力一定要有房子住，高收入的劳动力可以买商品房，但对于刚毕业的大学生和农民工必须通过保障性住房解决。廉租房可以促进一些地区的劳动力资源优化配置，提高经济效益。廉租房的储备是一个持续发展的战略高度，为劳动力资源的优化和流动留下足够的空间，廉租房制度是解决住房民生问题的一个重要突破口，应该纳入对各地方政府的政绩考核。廉租房小区的环境和服务水平也反映地方政府对人民服务的水平，廉租房的管理水平和廉政水平也反映地方政府的管理水平和监管水平，廉租房建设的质量和数量也反映地方政府为人民服务的数量和质量。
商品房档次上，增加对小户型住房的投入，增加对低收入人群的住房供给，有利于节约土地。要认真执行国家一系列的房地产政策和信贷政策，推动建立绿色房地产、环保房地产、节约房地产和科技型房地产，推动和谐社会建设。
在信贷政策上要大力支持守信誉、效益好的重点房地产企业的发展，支持一批优质房地产公司做大做强。
进一步加强房地产金融监管，确保房地产金融的安全。
本轮金融危机表明，房地产行业出现问题以后会引起金融危机，房地产价格大跌会使社会消费萎缩，与房地产相关的很多行业不景气，引起失业增加，人民收入下降，从而使危机形成了一种自强化的恶性循环，这是我们在房地产调控中应当特别关注的一个现象。
金融安全来讲，应该推动房地产市场稳定健康发展，强化房地产市场和房地产金融市场的深度和广度。
维护房地产金融市场秩序，提高房地产行业的效率。建立一个公平、公正、有效率的房地产市场是一个十分艰巨的任务。也是做好做大、做强房地产的重要途径。事实证明，房地产出现问题的根本原因是房地产的效率不高，出现一些信息不对称和不充分的问题，如房地产垄断、逆向选择、道德风险等问题，在于房地产行业的不公正和不公平，不断完善房地产市场的公平性和公正性，但是公平与公正又必须以市场效率为基础，不能否定房地产市场化改革，不能走改革的回路，要充分而客观评估房地产在中国经济发展中的重要作用，充分认识房地产市场对国家经济发展的重要意义，充分认识房地产市场是一个国计民生的支柱性的龙头行业。
地方房地产金融要正视社会各方面对房地产业的呼声，同时也要遵循房地产和房地产金融的客观市场规律。该政府做的事由政府做，该市场做的事由市场做，决不能混淆两种不同的秩序。美国次贷危机在一定程度上就是把政府应当解决的低收入人群住房问题交给了银行，那些没有能力支付首付的人的住房问题应当由政府的住房保障制度来完成。
关于物业税等问题，要尊重中国的特殊情况，不能一刀切，不能一切向西方学习。中国的房地产土地不是所有权而是使用权，业主在买房子已经支付了大量的租金，这也是中国家高的一个重要原因。即使出台物业税也应当区别不同的情况，新老花缎。总之，物业税关系重大，推出这样的政策要经过认真的研究和推敲。
房价的高低是由市场客观规律决定的，要不断提高房地产的市场效率，就要使房地产市场更加透明，克服信息不对称问题和垄断、腐败等问题，优化房地产资源的配置。
张永岳：谢谢邹平座先生的演讲。下面一位演讲的是国金证券的首席经济学家，他演讲的题目是：“金融家旁观中国房地产”，掌声欢迎金先生！
金岩石：房产是抵御通货膨胀最有用的工具
星河湾一天销售40亿不是中国纪录是世界纪录
金岩石：不敢说旁观者清，但至少有时候旁观者能把自己糊涂的问题和大家进行讨论，我还是从一个普通人，从家庭的角度来谈谈房地产，并不是所有的人都真正理解什么叫大国崛起。我自己的财富到底是在增加还是在减少，昨天23点30才下飞机，今天一来，有人跟我说星河湾前天一天销售40亿，刷新中国记录。我觉得这就是当局者迷，这不是中国记录，是世界记录。你们想想有哪个国家，在哪个时代，有可能在一天销售40亿，这是世界记录，大家给他们鼓鼓掌。
房地产是消费品还是投资品，很多人没有想明白。有人讲刚性需求，房地产业的刚性需求是消费需求还是投资需求，这个问题如果不能明白，我们对房地产怎么定价就不用讨论了。按照国务院的定义，房地产是投资品，我们还在讨论房地产作为消费需求，违反了国家的定义。美国人是把房子放在CPI里面的，衣食住行，住是有房子的。我们的衣食住行里面的住是没有房子，因为我们国家把房地产定义为投资品。
作为投资品，投资的理性估值和消费的理性估值能一样吗？作为投资品的价值是什么价值呢？我告诉大家，投资品的主流价值是交易价值，交易就是情绪和资金，就是市场的预期和资金流动。投资品的交易价格是由什么决定呢？是由货币和股票决定的。你们可以把前天40亿买房子的人做一个简单的调查，我们做个赌注，如果有10%的人和股市没有关系，我认输。我告诉大家，能进入高端房地产的人，一定是和股票市场，从正反两方发生关联的人。
房地产天然不是投资品，但是投资人却天然喜欢房地产，房地产作为投资品，它和股票的共性特征就决定了它受制于同一个市场的交易价值。差异在于流动性速率不同，于是房地产具有更高的安全性，具有双重属性，所以它给人们双重享受。心里是消费，脑子里面是升值，这就是人的双重享受，有的人用心决策，有的人用脑子决策，人和人就不一样。但是股票是纯粹的投资品，具有更高的流动性，于是股价、房价在流动中互换，就构成了第二个螺旋，于是两个螺旋使得我们这个社会贫富悬殊，不断拉大。我们又必须创造各种形式让贫富悬殊的鸿沟能逐渐缩小。
为什么有人向左拐，有人向右拐，你拐可以吗？很多经济学家告诉我们要储蓄，这不是告诉大家不要拐弯吗？我告诉大家必须拐弯，因为储蓄是公共性的服务机构，它是二元化的主体。作为公共服务机构，它的使命就是要消除这个社会的贫困，缩小这个社会的贫富悬殊。但是另外一点，政府作为货币制造者，它事实上是在生产着贫困，生产着两级分化，因为货币像一把剑插在通货膨胀，插在储蓄说就必然导致低收入群体向左拐，过收入群体向右拐。当今世界，当我们把货币和投资引向深处，于是我们看到金融危机出现了，金融危机的原因简单讲就是虚实失调。当我们寄希望于政府来救市的时候，政府有什么能救我们呢？就用两张纸，左手是货币，右手是债券，债券就是货币的期货，通货膨胀的来源，这时我们多发点债回笼货币，通货膨胀走了，我们这时候多发一点货币，在这个循环中，金融海啸突如其来又呼啸而去，留下一片狼藉，我们看到的是财产在大幅度贬值，财富在不同程度上蒸发，而我们右手负债，少了一分钱吗？没有，不仅没有，为了解决危机，我们在G20会议上三个小时和当年的宿敌迅速达成协议，什么协议呢？共同发债、分头发债，这个世界有钱人联合起来玩的是货币主义，没有钱的人联合起来玩恐怖主义，两个主义决定了我们的未来。
我们加入恐怖主义还是货币主义呢？资产负债表严重失衡的状态下，要让我们这代人走出危机，我们只有一个办法。发票票，让债务相对下降，吹泡泡让资产相对少缩，于是我们把今天的危机留给我们的后代，这就是我们的办法，但是大家想想还有更好的办法吗。
在发票票中，中国作为后来者，遥遥领先，当很多人在骂美国人的时候，你们没有注意到，美国直到今天已经是很疯狂，广义货币增长速度是九点几，我们是28%的速度，截止到两周前，又一个世界奇迹出现了，中国的广义货币超过了56万亿，这个数字意味着中国超过了美国，因为同期美国的广义货币是8万3千亿，美国的8万3千亿生产的GDP是中国56万亿货币生产的GDP3.24倍，在这种情况下，我们还在谈没有通货膨胀，这是在自己骗自己。
按照通货膨胀原始的定义，通货就是货币，MV等于PY，货币流通量乘以货币流通速度等于价格乘以实体产出。假定我们的实际产出是8%，我们货币产量是28%，我们的流通速度不变，你们算一个小学生的问题，通货膨胀有多少？20%。中国的CPI为什么没有反映通货膨胀呢？因为CPI是一篮子，每个国家都有权力调整这一篮子，美国的这一篮子有房子，中国的篮子里面没有房子。美国和中国比较，这两个篮子差在哪呢？我们用猪肉替代了房子，因为中国的通货膨胀率是猪肉决定的。所以中国的通货膨胀不是由房子决定，真实的通货膨胀就会跟着房价走。当我们用这样的通货膨胀速率看房价上涨，至少可以得出一个结论，也就是我最近给大家讲以今年1月1日的价格为基准，五年到十年之内，至少再翻一倍，因为房价是抵御通货膨胀最有用的工具。我们生活中间有两个空间，一个是低收入的空间CPI是针对他们的，另外一个是高收入的生存空间，真实的货币发行超越实际产出的那一部分是针对这个空间。
发展中国家，为什么叫发展中？按照英文单词讲，发展中国家就是开发商国家。开发商国家就是开发商定价，发达国家开发完了，于是在开发中和开发完了，这就出现了两个标准。把房子放在已经开发完了的国家，它的定价标准就是十年的租金回报，30%的家庭支出，按照这种标准，星河湾的同志们，你们太狠了。但是我们换一个标准，是在开发，开发的过程是什么过程呢？就是城市化从30%向60%、70%过度。在这个阶段开发商出现了三个层次，一流开发商做社区，二流开发商做房子，三流开发商炒地皮。按照这个标准，我们不得不说，星河湾你们太伟大了，在绝大多数开发商还在炒地、炒房的时候，你们开始为这个国家生产社区。作为生产社区，是把一个人们不认为是城市的地方，能够升级为现代都市文明。人们不可能改造这个世界，但是每一个人在你来到这个世界，都应该为这个社会作出一点贡献，所以你能够造一个社区，你就造福了这一方土地的人。
我们用两个阶段，两个标准来评价星河湾，事后我们得到什么结论呢？我们的结论就是在房地产行业，资产泡沫永远不会消失。它在什么时候可以消失呢？直到这个国家开发完了，二手房的交易占主流，新房的大部分是精装修。那个时候，你是戴着白手套收房子，才会看到房价暴跌。现在我们大多数人买房子是要戴白口罩的，因为看一次房子，寿命就会减少一天，从这意义上讲，星河湾带来了一个标准，让我们能够戴白手套看房子，这就是超越了我们这个时代，超越了我们这个阶段，超越了我们这个行业。我们用这个概念来解读房地产的理性价格。
有人问，上海的房价能涨多高？我反问你一句，十年后大上海有多少人？每个人现在想，然后为大家讲股市。50年代到80年代，日本经历了工业化到城市化的过程，日本从战后一片废墟崛起成为世界第二大经济强国。这个过程中，日本的城市化从34%上升到63%，而後出现了一个泡沫破灭的惨况。但是我们很多人总记得日本泡沫破灭，却没有真正研究50年代到80年代日本经济发生的变化。我父亲是日本史专家，所以我耳闻目染，对日本的明治维新和战后经济崛起非常尊崇。在这个过程中，日本在重工业走向城市化两级推动像火箭一样起飞，股市在1989年的时候，总市值超过了美国加德国加英国之和。楼市，一个东京可以买两个美国，跟日本比，我们还差远了。
过去不久，我们三个指标超越了美国，第一，我们的货币总量超过了美国，第二，我们的汽车产量超过美国，第三，我们的碳排量超过美国，按照目前的碳排量，未来15年内会有17个国家沉入海底，所以我们必须改变我们的生活方式，改变我们的生产方式，从工业化的困境当中走向城市化。
城市化将成为未来二三十年的主题，10年后的中国有两个超级都市，一个大北京，一个大上海，两个超级都市拥有5亿以上的人口，你们告诉我，上海的房价该涨多少。房子是给人住的，人口的迁徙将会成为一个世界现象，改变我们对世界的全部看法。
上一轮经济繁荣是由于高科技，有互联网。当每个人都在赞美互联网给我们带来革命的时候，你们想过没有，截止到今天互联网影响的人口才3.5亿，但未来10到20年，就在中国这块土地上，会有5亿人完成从农民到城里人的改变，这会远远超过互联网对世界的影响。问题在于下一个泡泡我们吹什么？这个问题我一直在苦苦思索，新能源、生物、农业、航天，我都想过。4月份我去日本休假，突然想到吹泡泡可能吹产品，也可能吹土地。50年代到80年代，正是全球经济低速增长的过程中，全球资本吹日本，把日本吹上了天。在这个过程中，我们恰恰看到现在在经济低迷的状态下中国领先复苏就像暗夜中的一颗明星，于是资本向飞萤逐火一样引向这个地区，日本正处在超级泡沫的起点，也就意味着现在我们能够想象的股价和房价将来都会远远超出今天的想象。就像十年前，谁也不会想到，在浦东这个地区星河湾能开出7万亿的高价，7万亿高价代表未来的预期，这就是投资品，投资品永远把预期当做核心。
我们这一代人从某种意义上讲要感谢泡沫，因为我们吹泡泡的能力还不够，如果我们还有能力的话，价格还不知道有多高，就像当年把投机倒把解读为犯罪一样，我们把作为资产泡沫基础的交易价值当做坏东西，所以，政策永远是看着股市楼市在调整。如果由于房地产的泡沫或者股市的泡沫而改变政策基调，我们就会前功尽弃，因为这类似于釜底抽薪。中国的经济增长模式长期以来就是靠高通胀驱动高投资，追求高成长，化解高失业，这就是中国社会主义的市场经济。
在这种模式下，我们这一代人就必须学会在通货膨胀中生存与资产泡沫生成，经济周期就是一个周期性的泡沫生成、破灭，再生成，再破灭的过程。这是一种生活方式，这种生活方式使得我们必须改变我们的许多传统观念。这个观念导致社会的两极分化越来越严重，化解两极分化，一种方法人们常规的思路是杀富济贫，这是很多人到现在不愿意说的话，因为富人的财富不是从穷人手里剥夺的，而是因为我们这个社会有两种财富，一种是不能流动，不能交易，一种是可以流动，可以交易，于是拥有后者的是富人富国，用过前者的是穷人穷国，穷人的财富以算数基数增长，富人的财富以几何级数增长，几何级数背后的推动力就是货币和投资。这时候，我们必须面对这样一种事实，你把富人的财富给了穷人，他就立刻消失了。我们必须学会另外一种思维，要让富人能够在豪宅区中生活，去承担更多的社会责任。让富人在豪宅区中生活，通过他们之间的交流，能够产生出法自人性的良知去回馈社会，这才真正能够解决社会的两极分化。造社区就教育富人，让富人活得有品位，有道德，有理想，这样才能真正解决这个社会的贫富悬殊。
这是我们从星河湾案例所看到的，如果我们能够在更多的人群中形成这种共识，不要去厌恶泡沫，要学会在泡沫中成长，我们就会给我们后代留下更多的财富，给我们社会带来更多的和谐，谢谢大家！
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