义乌房企违规卖房频发 业主欲维权遭死亡威胁

　　房子还没盖，就被要求交40%预付款。售楼小姐宣称的70年产权，现在变成了50年。交付余款条件苛刻，稍有不满，就要扣掉20%预付款。想去维权，却遭威胁：“陈先生，你的朋友如果敢把这个消息上报纸、上电脑、上电视，你就不可能在义乌呆着，要不是看你满头白发，我就不可能让你直着走出去。”

　　“交了100多万的房款，只见到三张纸，红色的是收钱的，白色的是砍头的。” 台北市的陈先生去年在浙江省义乌市购买了梅湖国际公馆的一套“图纸房”，当初“购房”时那里还是一片空地，陈先生向开发商交付了40%的购房预售款，开发商为其开具了一张红色的“收款收据”。如今工程刚刚结顶，开发商开始清收尾款，还给陈先生寄来两张白色的单子，一张是当初交首付购房时签订的确认单，一张是催交尾款的催办函，要求几天内将尾款一次性付清，否则开发商就会将房子收回，并扣除首付款的20%作为违约金。在交涉中陈先生意外的发现，开发商先前承诺的70年大产权竟然还变成了50年，他陷入两难的抉择。

　　霸王条约“强奸”业主  台商曾遭死亡威胁

　　陈先生家住台北市，在台北有自己的工厂，在义乌也已经从事服装生意多年。去年八到十月份，义乌市万博苑置业有限公司开发的梅湖国际公馆开始公开销售，一心想在大陆有个“家”的陈先生和妻子一起来到梅湖国际公馆售楼处。
　　
　　“在我的意识里。我一直以为房子的产权只有50年，在售楼大厅当我听到售楼小姐介绍房屋的产权是70年时，当时我就感觉很意外，这也是我最终决定购买这套房子的主要原因。”陈先生告诉记者，他当时就选择了一套140.37平方米的住宅，交完115万的预付款后，在一份制式的梅湖国际公馆确认单上签了字，就是这张开发商单方持有的确认单，现如今给这位台商带来了很大麻烦，致使陈先生处境很尴尬。

房子还没施工，房企已经开始销售

　　据陈先生讲，当初交完首付后，义乌市万博苑置业有限公司只是为其开具了一张红色的收款收据。显然，在这场交易中，梅湖国际公馆确认单承担了合同的作用，合同的主体是买卖双方，可是陈先生在那份梅湖国际公馆确认单上签完字后，这张单据就被收走，就连复印件也没有提供。
　　
　　100多万换来一张红色的“白条”。当初交首付时，陈先生提出查看楼盘的相关资料，义乌市万博苑置业有限公司没有向其提供，他又提出能否复印房间的配制图，希望拿回家研究一下房间的风水、采光、配制等，义乌市万博苑置业有限公司一位方姓副总解释说，“这是我们的机密。”当时，陈先生只是感觉奇怪，但也没有多想。
　　
　　今年的9月10日，陈先生突然接到义乌市万博苑置业有限公司寄来的催办函，付款的最后期限是9月13日，当时恰逢星期六，除去周日，只有一天的筹款时间。陈先生虽然有着三十多年的经商积累，但是在一天内筹足175万的现款也非易事。陈先生非常气愤的说，“从台湾往大陆汇钱，最少也需要十多天的时间。”
　　
　　在这份催办函中记者看到，义乌市万博苑置业有限公司要求，选择一次性付款客户，办理签约付款的日期是，2011年8月15日至8月28日；选择按揭贷款客户办理签约付款的日期是，2011年8月29日至9月7日；后又通过短信通知的方式将一次性付款的客户的签约时间延长至2011年9月7日。凡在规定期限内办理签约付款手续的，将给予一定的优惠。
　　
　　函件的后一段中，关于未办理签约付款的有这样一段文字记述，“请您于2011年9月13日前到戚继光路128号顺时针商务公寓2楼，办理签约付款或按揭贷款手续（不再享受优惠）。如逾期仍未办理签约付款或按揭贷款手续的，则视为您已自动放弃所预约的该套商品房，我公司将按《梅湖国际公馆确认单》第三条约定处理。”
　　
　　记者查看了《梅湖国际公馆确认单》第三条，本人原在开发商指定的时间地点，补足应交款余额及相关费用，签订商品房买卖合同并办理好按揭手续、若逾期不来办理，则视为本人自动放弃购房，开发商有权处置该房源并有权收取预约款的20%作为违约金。
　　
　　“我感觉自己被强奸了。”最近几天，陈先生吃不好，睡不香，血糖、血压也跟着升高，走起路来浑身没力气，因为肝火太旺，出现牙床肿胀，牙痛起来有时吃东西都十分困难。
　　
　　9月15日，陈先生总算凑足了175万的尾款。陈先生在一位朋友的陪同下带着银行本票前来交款时被告知，办理签约付款必须将先前开具的收款收据交回，否则无法办理手续。当天，陈先生为了留存交款的证据，他的朋友在出发前带了一支录音笔，结果录音的事被当场发现，录音笔被没收，陈先生还遭遇死亡威胁。
　　
　　“陈先生，你的朋友如果敢把这个消息上报纸，上电脑、上电视，你就不可能在义乌呆着，要不是看你满头白发，我就不可能让你直着走出去。”陈先生转述说，这是义乌市万博苑置业有限公司一位工作人员当时在现场说的话。

　　“白条”成了致命伤    开发商欲盖弥彰

　　“收款收据”为何会令开发商如此紧张？在义乌市行政服务中心建设局窗口一位工作人员告诉记者，“房地产企业销售商品房必须先取得商品房预售许可证，如果未取得商品房预售许可证属于违规操作，当事人可直接向义乌市城市执法局举报查处”。
　　
　　按照住建部《城市商品房预售管理办法》规定，只有在土地交付后，办理了用地规划许可证、用地许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，建筑体高出地面等“硬杠杆”满足后，才有望颁发预售证。
　　
　　记者了解到，未经审批提前预售的行为一直被明文禁止。住建部、浙江省建设厅均曾多次发文严令禁止炒卖房号的行为。
　　
　　记者采访中发现，梅湖国际公馆项目预约销售的时间是2010年8月到10月，而该项目的建设用地规划许可证批准日期是2010年7月6日，建设工程规划许可证批准日期是2010年8月25日，建筑工程施工许可证批准日期是2010年10月20日，建筑工程施工许可证标注的合同开工时间是2010年10月，合同竣工时间是2012年3月，领取商品房预售证的时间是2011年8月2日。
　　
　　鲍先生、何先生、黄先生也同为购房者，他们告诉记者，梅湖国际公馆开盘时楼盘还没有开始施工，就已经开始对外销售。在附近的楼盘中，梅湖国际公馆的价格是最高的，每平米售价两万多元，有房源208户，分为140.37平方米，170.01平方米和193平米。据他们告诉记者，当初预约购房时，有付全款的，最少的也首付了40%，商品房预售证显示，该工程住宅面积是33678.83平米，即便是按照均价每平米2万，全部首付40%计算，去年预售期间，义乌市万博苑置业有限公司在梅湖国际公馆项目违规收取的预付款也应在26943.064万元以上。对于这个数据，万博苑置业方面没有回应。
　　
　　义乌的房地产市场十分混乱，“潜规则”已经绑架了房地产行业，正规的房地产公司跟本无法生存。
　　
　　据当地坊间传言，国内著名的地产企业万科曾参与一块土地的“招、拍、挂”，当时举牌到21亿，但是最终该地块被当地一家开发商以38亿拿走。38亿的高价如果按照正规的操作肯定亏损，但是当地房地产企业之所以敢举38亿，主要依赖当地房地产行业的“潜规则”。
　　
　　“土地拍掉，马上就可以融资，银行、民间，预付都去了。”一位业主表示，规范的房地产企业进不了义乌市场，一旦规范了利润就没了，如今义乌的开发商都把成本转嫁到银行、民间资本和业主的身上。
　　
　　记者采访当天，经济参考报报道，义乌市排名前三的现代地产在8月11日，经过251轮竞价、底价暴涨150%后，以72.19亿元拿下浙江义乌国际文化中心07、08地块，土地价格再次创下全国单宗住宅市场最高价。然而，“地王”在土地出让公示前的8月13日，该地块以“现代城 （论坛）”命名的房产销售广告就出现在当地电视报刊上，并在公示结束后的8月22日，在未取得商品房销售许可证的情况下开始销售。
　　
　　据媒体报道，在义乌市没有取得商品房预售许可就违规销售商品房的现象很普遍，当地的房产行业已经形成了一条完整的资金流动利益链条，开发商可以通过违规的方式提前预售“图纸房”回笼资金，从而保证了资金链条的正常运营。因为有了预售“图纸房”的大量资金做保障，这些开发商才敢于将手伸向民间的“高利贷”，从而维持公司的资金链表面上的良性循环，这种看似风平浪静的经济运行模式背后埋下了很大的金融风险。
　　
　　对于这种风险，义乌方面并不是没有察觉。2011年3月29日，义乌市政府发布了《关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的实施意见》。《意见》规定，对未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业和实施商品房销售代理的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购、预订、排号等方式向受买人收取或变相收取定金、预收款性质的费用。
　　
　　“其实，我们的力量也是十分有限！”义乌市城市执法局是查处未取得预售许可证就擅自销售商品房的执法部门，但面对记者的采访，一工作人员表示了自己的看法。“我们在得到这方面信息后，进行核实，如果确定属于违规销售，就对其进行罚款！”他同时告诉记者，罚款金额对开发商来说，简直是不值一提！

　　土地使用权“缩水”    国土局：局长就因为这块地被抓

　　“交全款有八六折的优惠，按照开发商给出的条件，提前交款每套房都可以省掉几十万的购房款，面对天上掉下的”馅饼“，这些业主们缘何没有表现出应有的热情？记者通过调查后发现。主要原因是业主们在签约付款时发现，先前开发商宣传的70年大产权如今在商品房买卖合同上却变成了50年，土地使用权缩水20年，所以才出现了业主拖欠尾款的现象。
　　
　　70年、50年之争目前是双方分歧的焦点，一般情况，商业用地的使用年限是40年、综合用地的使用年限是50年、工业用地为50年、住宅用地的使用年限是70年。
　　
　　为了证明该项目为住宅，业主们还提供了几张悬挂广告牌的梅湖国际公馆主题工程的照片，在照片上可以清楚的看到”全封闭、纯住宅“字样。
　　
　　陈先生这次购房经历最大的困惑时开发商一点诚信都没有，当地职能部门不作为，当地房地产行业潜规则横行。”交付尾款时不仅要将先前开具的收款收据交回，而且合同也必须在购房款交清以后才可以签订。“陈先生说。
　　
　　”100多万放在那里，一点面子都不给，一点尊重都没有。“陈先生曾经语重心长的对话义乌市万博苑置业有限公司的董事长龚益辉，”业主不是你的敌人，是来捧你场的，你应该感谢他们。“龚益辉只是解释，”你不懂这里的行规“，就敷衍了事。
　　
　　在商品房买卖合同中记者看到，该商品房的设计用途为住宅，土地使用年限自2009年9月30日至2059年9月29日，土地使用年限50年。70年大产权为何变成了50年？在业主提供的一份承诺书中记者看到，梅湖国际公馆商品房出让宗地用途为综合（商住）用地，采访至此土地使用年限50年已经有了答案。
　　
　　在这份承诺书中记者还看到，义乌市万博苑置业有限公司向业主作出承诺，”如果我公司今后按相关规定能将土地使用年限变更为70年，需向政府补交土地出让金等费用，由我公司自行承担，不再以此为由另行增加向你收取购房款。“义乌市国土资源管理局土地交易中心主任叶小平告诉记者，关于70年土地使用权的事，义乌市国土资源管理局已经向义乌市人民政府提出申请，目前市政府还没有批准。
　　
　　对于50年变更为70年，义乌建设局一工作人员表示，50年变更为70年难度非常大，因为土地手续需要重新报批。然而，业主们在开发商处曾看到义乌市国土资源管理局上报义乌市人民政府一份文件的复印件，上面加盖有义乌市国土资源管理局的公章，申请将该地块变更为70年。后义乌市国土资源管理局土地交易中心主任叶小平也向记者证实了此事。
　　
　　在义乌市国土资源管理局，记者说明来意后，办公室王主任说，”我们原来的局长都抓起来了，就是因为这个地块！“记者了解到，义乌市万博苑置业有限公司最初取得的地块位于义东路与江东路交叉路口，占地面积1500平方米。如今，售楼处变成了门面房，地块用围墙圈了起来，丝毫没有开发的迹象。里面成了一块菜地。梅湖国际公馆实际建设地址位于宗泽路与江东路交叉口以南，沿宗泽路街面地块。
　　
　　义乌市国土资源管理局土地交易中心主任叶小平也向记者证实，义乌市万博苑置业有限公司通过”招、牌、挂“取得的是另外一宗土地，但是当时由于拆迁没有完成，才将现在这块土地通过土地置换，政府作为赔偿将现在这块地给了义乌市万博苑置业有限公司。关于该宗地的详细情况，叶主任建议记者前往土地管理综合档案室查询。
　　
　　土地管理综合档案室主任毛世军婉拒了记者查档的要求。
　　
　　2002年5月，国土资源部颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年，国土资源部颁布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。
　　
　　采访中记者发现，梅湖国际公馆地块要比义东路与江东路交叉路口地块的面积大很多，严厉的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》在当地是如何实施的，记者不得而知。但是当地横行的房地产行业”潜规则“却始终脱离不了地方政府的影子。
　　
　　对于事件的进展，记者将继续关注。