开发商物业同隐身 承德一小区入住两年满身疾患

    ●开发公司与物业公司的隶属关系，使得小区物业管理水平高低，与开发公司的重视程度有很大关系。这种现象在承德市十分普遍

    ●造成该市物业行业迟迟无法走上正轨的问题根源是，开发建设单位遗留问题多，协调难；配套政策不健全，影响行业健康快速发展

    燕赵都市网讯(记者陈宝云)位于河北省承德市火车站附近的会龙山小区是个刚刚入住两年多的新小区，然而，业主入住半年后，物业公司突然撤出，如今小区的开发公司也如同“隐身”般，消逝在业主们的视线中。由于长期处于无人管理的状态下，这处新小区，如今已经“满身疾患”。

    由于处于物业管理真空，许多小区私搭乱建现象严重。

    楼顶漏水，家里多处墙体已发霉。

    由于无人维修，会龙山小区一扇窗户从天而降。

    入住半年物业撤离

    据小区居民介绍，会龙山小区大部分楼房为回迁楼。该项目从2003年启动，当初承诺22个月后回迁入住。然而，这一等就是6年，直到2009年3月份，在当地政府的多次协调下，基础设施还未完工的会龙山小区便开始了办理入住。据居民们介绍，入住后前半年小区内还有物业公司，之后物业公司便抽身而退了。“家里的门窗都有保修期，物业撤出了，我们都不知道找谁来修。”居民们告诉记者，由于楼房交付的十分仓促，遗留下许多问题，加上没人负责维修，导致这个刚刚入住2年的新小区，已经疾患缠身。

    小区居民们告诉记者，除了门窗需要维修，一些楼房屋顶的防水需要重新铺设。“现在找不到物业公司，找不到开发商，维修的钱应该由谁来负责啊？”业主们告诉记者，房屋交付使用时，他们都交纳了房屋维修基金，但由于小区没有物业公司，没有成立业主委员会，用于维修房屋的维修基金也不知如何审批。

    除了楼房质量存在问题，居民的房屋产权证也一直没有办理。记者从承德市房地产交易大厅了解到，目前，会龙山小区的房屋产权证还无法办理。“现在政府正在协调解决这事，具体什么原因我们也不清楚。”居民们告诉记者，小区之所以无法办理产权证，是因为还没有经过验收。记者从承德市消防部门得知，由于小区不符合消防规定，并且问题一直没有解决，该小区至今还未通过消防部门的验收。

    记者欲采访负责会龙山小区开发的承德建通房地产公司时发现，黄页上登记的4部固定电话均处于欠费停机状态，一时无法取得联系。

    业主可聘请物业公司

    面对小区现在的困局，在采访中，业主们纷纷表达了希望尽快使小区面貌得到改善的愿望。10月11日，就此事记者采访了承德市住房和城乡建设局物业管理科科长林玉春。

    林玉春告诉记者，物业管理部门也多次接到过会龙山小区业主的反应。“现在小区的开发企业和物业公司都已经联系不上了。”林玉春说，按照相关规定，一个房产项目在办理房屋预售许可证时，就应当确定小区的前期物业公司，以保障业主入住后，小区有人负责物业管理。

    据介绍，会龙山小区的物业公司实际上是开发公司下属的一家企业。这种隶属关系的物业公司，在承德市十分普遍，由于物业公司不能作为独立的第三方存在，就会使得小区物业管理水平高低，与开发公司的重视程度有很大关系。“大部分物业公司都是赔钱的，需要开发公司补贴。如果开发公司还有开发项目，为了促进房屋销售，就必须让小区物业正常运转，毕竟一个好的物业服务业会也是房屋销售的一个筹码。如果开发公司经营状况不佳，物业公司就会断粮，服务水平就会下降，物业费就会收不上来，小区也就会出现物业管理真空。”

    林玉春告诉记者，如果业主感觉到物业公司服务水平不好，可以在合同到期后，解聘物业公司，并选聘自己认为合适的物业公司。“选聘物业公司需要小区成立业主委员会。”林玉春说，会龙山小区的居民如果想申请房屋维修基金，可以在社区的帮助下，经过全体业主选举，在当地物业管理部门备案，成立业主委员会，对小区进行管理。

    有业委会小区仅占3%

    根据《物业管理条例》、《物业法》的相关规定，小区内许多重大事项的决策过程都需要业主委员会的参与，但现实情况是，拥有业主委员会的小区很少，即使有也很难发挥作用。

    林玉春告诉记者，目前承德市区已成立业主委员会的小区不到10个，与已有的近300个小区相比，比例仅达到3%。

    在采访中，记者了解到，许多业主对于成立业主委员会的态度都十分暧昧。“不是不想成立，是没人参加。成立业主委员会后，有些问题由业主委员会代表业主出面解决，会更方便，更容易。”一位物业公司负责人说，许多家庭都是双职工，每天自己的工作都很忙，他们不愿参加这些事。“闲赋在家的人中，有的人也很难胜任这一职务。另外，业主委员会的成员没人给发工资，所以成立起来比较难。”

    为促进业主委员会的成立，承德市物业管理部门也进行了许多尝试，他们按照行政组织与业主自治相结合的原则，街道办事处、社区居委会在这项工作上要发挥主导作用。对住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及离退休业主、热心公益事业人员中推荐人选，主任由适合的居委会成员承担。在业主委员会成立前或换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行职责，以期望做到维护业主的合法权益和小区居住环境的作用。然而，这项政策在推进过程中，收效不大，并未得到业主的积极响应。“大家还是习惯，谁家有事谁去找，除非有大事，业主们才能聚到一起，一旦问题解决，会很快散来，很难形成一个稳定的组织。”一位物业公司的人员介绍。

    问题如何破解？

    业主委员会成立比例低，只是承德市尚未成熟、较为混乱的物业行业的一个冰山一角。由于承德市的物业管理起步晚、起点低和机制、观念等方面的原因，存在着许多问题。据承德市物业管理部门的统计，造成该市物业行业迟迟无法走上正轨的问题根源是，开发建设单位遗留问题多，协调难；配套政策不健全，影响行业健康快速发展。

    相关统计资料显示，现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。问题主要表现在：一是建设单位在建设过程中存在规划变更，导致业主权益受损，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异；二是房屋建筑和附属设施质量差，公共设备和配套设施缺项甩项；三是不能保证居民入住后的基本条件而过早办理入住手续等。

    通过采访业主、物业公司，以及相关管理部门，针对目前物业行业存在的问题，他们也提出了包括完善有关法规政策，建立统一的监管机制等方面，以改善现状的建议。

    相关人员建议，应当进一步重视物业管理工作，在起草出台相关行政法规时，要处分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，研究出台监管一体的监管体制，充分发挥各级各部门的职责，确保将完全合格的住宅小区交给社会；物业管理行业具有公益性质，制定出台更多、更细的有利于物业管理发展的优惠政策，减免物业服务企业税费，扶持企业发展；各级政府要将物业管理纳入社区管理范畴，推广街道办事处、居民委员会、物业服务企业“三位一体”的物业管理专业化模式，杜绝“有人建、无人管”等严重影响业主正常生活现象发生。