景苑·启城缘何“带病”启程

    奠基近两年，景苑·启城主体还没出地面。

    “‘景’字头上‘日’喻为火爆；‘启城’喻为腾飞、锐不可当，无论是事业还是生活都是一个新的起点，因此，我们将项目案名定为‘景苑·启城’。”两年前在接受媒体采访时，开发商济南绣阳房地产开发有限公司(以下简称绣阳房地产)有关负责人如此形容景苑·启城这一商业地产项目。然而，时至今日，这个带着开发商和购房者美好希冀的项目，却因问题缠身、行动迟缓而遭到质疑。

    市民举报：

    景苑·启城迟迟不开盘

    “我们钱已交了两年了，位于花园路东首的景苑·启城却还不开盘，开发商不会拿钱跑路了吧？”近日，一位读者向记者反映，他所购买的景苑·启城商住两用公寓，交钱两年后迟迟不见开盘，担心自己的合法权益得不到保障。

    记者通过开发商绣阳房地产公开的资料了解到，景苑·启城北临花园路，东临华阳路，总占地面积4406.56平方米，规划总建筑面积约35984平方米，项目为商住两用公寓，户型面积40多到240多平方米不等，总户数388户。

    早在2009年11月30日，该项目就举行了隆重的奠基仪式，然而记者近日到项目所在地调查时，发现整个项目仅完成了地下一层的施工(地下建筑总共两层)，主体尚未露出地面。相关房产网站的资料则显示，景苑·启城的预计开盘时间多次延期，新的资料显示开盘日期“预计2011年10月底”。在售楼处，当记者询问项目何时开盘时，工作人员表示，“我们还未取得《商品房销售(预售)许可证》，所以何时开盘还没有明确的日期。”

    业内人士：

    开发商涉嫌无证认筹

    记者调查了解到，早在2009年10月，开发商绣阳房地产就面向普通购房者展开了认筹活动，“交5万抵7万”。与此同时，景苑·启城还面向部分单位客户进行了团购。当记者询问景苑·启城还有什么户型时，工作人员也明确表示，“只有40-50多平方米的小户型和100多平方米的大户型。其他户型已推荐给团购大客了。”

    2010年12月19日，绣阳房地产为前期认筹、团购客户举行了选房活动。结果不少参加认筹的散客赶到选房现场时，却发现其中145套优质房型已被标上了“小红旗”。认筹客户所谓的VIP客户优先选择权，成了开发商忽悠购房者买房的幌子。在回答购房者的质疑时，开发商的工作人员表示，这145套房屋中，有90多套已被团购，还有顶楼三层的约50套房源，由于户型不同，不在此次销售范围；预交5万元的购房者的优先权是指在全部房源内选择，购房者如果不同意，开发商可以退还5万认筹款，但没有补偿。因涉嫌欺诈，开发商次日遭到多家媒体公开曝光。

    业内人士表示，早在去年4月住建部就下发通知，叫停了商品房在获得预售许可证之前以认筹、VIP客户等方式进行收费认筹的行为。此后市城乡建设委也出台政策，对开发企业的8种违规行为进行集中整顿，没有办理预售证就收费开展认筹活动，是被整顿的违规行为之一，“从上述情况看，景苑·启城此前开展认筹活动时尚未取得《商品房销售(预售)许可证》，已涉嫌违规。”

    开发商：

    产权缩水无补偿

    记者了解到，绣阳房地产最初公开的规划信息是，景苑·启城为24层高的商住两用公寓，其中1-3层为商业，4-24层为商住两用公寓，总户数为332户。而最新的资料却是层高27层，总户数388户。显然，在奠基仪式之后，景苑·启城曾更改过规划手续。

    对此，开发商的工作人员承认景苑·启城确实改了规划。记者从市规划局查到了景苑·启城最新的建设用地规划许可证，证号为“地字第370102201100085”，建设工程规划许可证、建设工程规划许可证核实证却未能查到。接受记者询问时，开发商的工作人员表示，现在除了《商品房销售(预售)许可证》尚未取得外，5证中的其他4证(《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》)均已具备。但记者在售楼处并没有看到这些证件。

    最让购房者纠结的是，景苑·启城交付时，产权年限将面临大幅缩水。记者了解到，景苑·启城项目地块为商业用地，土地使用证年限为40年，截至2046年。项目公开资料显示，景苑·启城预计交房时间为2013年。当记者询问景苑·启城何时交房时，售楼人员含糊地表示：“大概两年后吧，如果期间出现不可抗拒的外来因素，这我们也是无法避免的。”

    业内人士表示，从上述情况看，景苑·启城40年的土地使用权，到2013年交房时，已只剩下33年，意味着购房者所购房屋的产权年限将缩水7年，缩水幅度达17.5%，即便考虑到高层项目从拿地到竣工两年左右的合理开发周期，因开发商原因造成的缩水率也将超过10%，对购房者来说，显然是不公平的。

    对此，开发商的工作人员表示：“对于产权年限，我们事先都给业主说好了，这很正常，如果有业主追问，我们会解释，不会给予任何补偿。”

    对景苑·启城迟迟不动工、不开盘，进而导致产权年限大幅缩水，业内人士分析认为，可能主要有以下几种原因：一是开发商有意囤地捂盘；二是中途更改规划后，需要重新办理相关手续，以致开工、开盘和交房时间均被迫后延；三是开发商本身实力较弱，在融资、协调各方面关系、办理相关手续等方面存在一定难度。

    记者了解到，2009年景苑·启城奠基时，原本只有24层的项目，因为距离附近某单位宿舍太近而地基开挖较深，遭到该单位宿舍不少住户的集体抵制。如今，项目新的规划增加了3层。有附近居民担心，修改规划增加楼层的景苑·启城建成后，附近居民的居住条件可能会受到进一步影响。

    延伸调查：

    景苑·启城公寓

    套型面积涉嫌超标

    景苑·启城公开资料显示，该项目房源户型面积41-155平方米，主力户型为90平方米以下的小户型公寓。绣阳房地产主要负责人此前接受媒体采访时表示，该项目有两套面积为249平方米的“房霸”。

    今年3月8日市城乡建设委、市规划局、市国土资源局、市住房保障和房产管理局4部门联合发布的《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》明确规定：商业金融业用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融业用地上配建的公寓明确为“商务公寓”；商务公寓单套建筑面积一般不超过90平方米。

    分析人士认为，根据上述规定，景苑·启城项目起码有两方面违规，一是商务公寓占建筑总量的比例远远超过了35%；二是部分商务公寓单套建筑面积超过了90平方米，将近250平方米的“房霸”更是明显超标。

    记者注意到，景苑·启城更改规划后新的建设用地规划许可证核发日期为2011年5月25日，显然该项目新的规划手续办理时间在上述4部门发布的通知之后。业内人士指出，在此前规划作废之后，景苑·启城重新报批的规划为何没有执行新的政策，确实让人费解。