品牌房企降价“被动变主动”或引领大规模调整

每经记者  张敏  发自北京

    两个月前，富力地产董事长李思廉关于“降价”的表态，如今有了越来越多的追随者。

    《每日经济新闻》记者近日调查发现，进入传统“金九银十”的后半段，越来越多的房企开始作出价格调整，其中不乏万科、保利、龙湖等大型房企。

    8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上说，“价格在政府的号召之下，大家只能作出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%。”这也是今年初房地产调控以来，大型开发商高管首次公开表态“降价”。

    近期，保利地产旗下的“西山林语”项目推出优惠房源，优惠幅度超过3000元/平方米；合生创展在北京的楼盘“合生麒麟社”，均价也有小幅下调。此外，龙湖地产在青岛的一栋高档住宅拟低价开盘，同样被解读为“降价”。

    业内人士分析，与此前经贸国际城的被动降价不同，此轮降价的房企业绩出色，资金面也较为宽松，带有更多“主动调整”的意味。而在政策面继续从紧的情况下，这一动作或将带动更多房企进行价格调整。

    10月16日，新华社发表题为《楼市“冰点”背后  警惕“变相宽松”》的文章，强调房价正呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头，应打好楼市调控的“持久战”。

降价“多米诺骨牌”启动

    今年5月以来，北京楼市的降价现象一直在持续，且有扩大之势。

    《每日经济新闻》记者调查发现，位于海淀区西北旺镇的“保利西山林语”项目推出部分2居特价房，均价为19999元/平方米，与其在售房源23000元/平方米的均价相比，每平方米下降了4000元。

    事实上，这一价格在其所在的区域，算不上“低价”。其之所以受人关注，在于该项目一度是北京楼市最重要的价格坚守者之一。

    去年4月25日，保利西山林语取得12号楼和14号楼的预售许可证，共计222套房源，同时取得301个地下车库车位的销售许可证，但4个多月后，成交记录一片空白。顿时，它成为业界关注的焦点。

    今年以来，该项目仍坚持不降价。据北京市房地产交易管理网的数据显示，其整体销售状况仍不足50%。不过，其多栋小户型项目销售稍好，均价不到23000元/平方米。

    除此之外，位于昌平县城的“金隅万科城”项目4期，据称均价将定在14000元/平方米，较前期下降了4000元/平方米。金隅地产旗下的另一热销项目“金隅花石匠”，近期爆出的均价比此前直降2000元/平方米，且享受全款优惠。

    同时，合生创展在北京的楼盘“合生麒麟社”，目前均价在2.6万~2.8万元/平方米，较之数月前的30000元/平方米的项目，有明显下调。

    降价现象不只发生在北京。近日，龙湖地产在青岛即将开盘的龙湖滟澜海岸小高层项目，均价定在6500元/平方米。尽管属首次开盘，鉴于龙湖旗下项目一贯高出周边的价格，业界仍将其解读为“降价”。

    此外，绿城、富力等上市房企也在各地爆出促销、价格优惠的消息。中海地产在杭州的一个项目，据传降幅最高达5000元/平方米。万科在深圳启动的“万团大战”，也将持续到今年底。

    事实上，房地产价格调整早在今年一季度就初现端倪，但品牌房企的普遍降价还是最近两个月的事情。有业内人士直指，推倒“多米诺骨牌”的，就是富力地产董事长李思廉的一番表态。

房企降价“被动变主动”

    尽管关于富力地产的“降价”行为，曾有“真降”还是“假摔”的争议，但在房企的降价阵营中，业绩分化现象已十分明显。

    与万科、龙湖等房企相比，绿城等企业的销售萎缩，资金压力凸显，已是不争的事实。

    中报显示，富力地产今年的销售目标是400亿元，上半年只完成了34%。绿城地产遭证监会调查的消息甚嚣尘上，尽管当事方矢口否认，但其资金链的紧张已是业内皆知。

    进入第三季度，不少房企的月度销售情况仍未根本改观。近日公布的9月份9大上市房企的销售业绩数据显示，万科、中海、碧桂园、富力和合景泰富5家业绩均同比下滑。

    北京中原地产三级市场总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，尽管上半年房企销售情况不错，但从最近两个月看，后劲明显不足，且上半年的业绩中，也有去年结算的成分。

    但在降价队伍中，业绩出色者同样存在。其中，今年前9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%。

    另外，9月份龙湖实现合同销售金额42.3亿元，按月增长31.8%，并连续3个月保持增长。今年1~9月，其累计实现合同销售金额282.5亿元，按年增长50.9%，成为前三季度业绩最好的上市房企之一。

    以上述企业的业绩来看，似乎没有降价的理由。张大伟指出，万科、龙湖、保利等房企的降价，更多是出于主动选择。“近期的政策风向从紧，外部环境不佳，企业预感到‘寒冬’将持续，便提前作好‘过冬’准备。”

    他认为，如果等到企业的资金紧张时再作价格调整，那就为时已晚。

    对于青岛项目的低价开盘，龙湖方面的相关负责人向记者表示，龙湖的定价策略是  “根据每个城市和楼盘的不同性质，争取主动出击，抢占市场。”

    按这一说法，这已不是龙湖第一次“主动出击”。9月下旬，重庆龙湖宣布为回馈市民，启动“易房节”，上千套房源降价3%~8%，最高每套优惠40万元。

大规模调整不可避免

    政策方面的不确定，无疑来自于发生在广东佛山的放松限购风波。本月11日，佛山发布文件，明确放宽对四类情况的房屋限购。但新政出台不到一天，信息发布方佛山市住房和城乡建设局便紧急叫停，并称将继续征求意见。

    佛山快速叫停放松，被认为具有明显的信号意义，即中央在短期内不会放松楼市调控政策。

    10月16日，新华社发表题为《楼市“冰点”背后  警惕“变相宽松”》的文章，称随着近期一些地方楼市交易持续走低，房价呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头，强调各地要“严格执行信贷、税收、土地供应等‘治本之策’，做好房地产调控‘持久战’的准备”。

    事实上，从去年开始，房地产开发贷款就已暂停发放，继2009年的上市热潮之后，房企的IPO步伐大大放缓，企业的资金渠道继续紧张，近期甚至爆出有房企通过高利贷募资的现象。

    即便对于业绩良好、计划在海外募资的房企来说，政策面似乎也成为不利因素。今年7月，国际评级机构穆迪发布对61家民营企业的评级报告，包括龙湖、恒大在内的企业都被插上了“红旗”予以警告，部分房企的海外融资计划还因此受到影响。

    就在此前两个月，龙湖地产被穆迪给予最高公司评级（Ba2/稳定），成为最优质的民营房企。尽管穆迪被攻击有“做空中国”的嫌疑，但政策面的不明朗仍被看成是  “拖累”的因素。

    国家统计局的数据显示，今年8月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。

    10月14日，北京市房协秘书长陈志在出席“西二环价值成长潜力发展论坛”时表示，在华业玫瑰园、京贸国际城等通州项目降价的基础上，未来将会有更多的企业跟进，北京房价场稳中有降的态势将延续。

    张大伟也认为，在房价下行压力大、政策长期不明朗的情况下，企业为获得外部资金保障，必须在公报中维持良好的业绩和合理的资产负债率。他表示，未来还将有更多的房企加入降价行列，尤其是追求业绩的上市房企。

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