土地使用权持10年间如何被秘密被转手两三次

    10年前，福建人林尾珠获得了一片38亩国有土地的使用权。10年后他才发现，这块地皮已被转手卖了两三次。对此，他都“全然不知”。

    有这么个牛人，即令身陷囹圄，与土地有关的糗事仍在狱外纠结，那就是曾被称作“浦东之子”的周小弟。

    十月的上海，飒飒凉风。龙吴路石龙路转角处的一处空地，蓝色的大门紧闭。站在石龙路某商务中心七楼的窗前，一位古稀老人正俯视着这片杂草丛生的荒地，眉头紧锁。他，林尾珠，福建省兴榕机电有限公司(以下简称“福建兴榕”)法定代表人。根据他所提供的相关国有土地使用权证显示，这片土地应该属于福建兴榕。

    故事的开端平淡无奇:闽商林尾珠从友人处获知上海市中旅集团(下称“上海中旅”)受制于财务状况不佳，有一块土地正待与人合作开发，便带着家乡政府的期待，来到了上海，成为上海中旅所属意的接盘者。

    2000年1月，福建兴榕与上海市中国旅行社、上海中旅房地产发展公司签订了“石龙路项目”转让合同，并于同年4月成立了项目公司——上海融强房地产有限公司(下称“融强公司”)。2001年5月，经上海市政府侨务办公室的批准，上海中旅又将融强公司51％股权转让给了福建兴榕。就此，福建兴榕获得这片约25357平方米(折合38亩)的国有土地使用权。

    虽然10年已过，这块土地因邻近南站纳入政府规划依旧陷入无法动工的状态。但也恰在这10年间，因为地产政策变化，之前已渐入低谷的上海地产业，重新开始领跑全国。借势于此，福建兴榕的这幅土地身价倍增，林尾珠这笔近10年的投资可望获得丰厚回报。

    可是，此刻的林尾珠为何忧心重重？事实上，眼前的这片土地已“不属于”福建兴榕。

    “现在我们仅占了融强公司10％的股权。”虽然手持明确土地归属的“一书两证”(选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程许可证)，但林尾珠说他的土地早在2002年就被人设局“拿”走，并在之后长达6年的时间内对此浑然不知。更令其慨叹的是，导演这场“骗局”的正是他昔日称兄道弟的“好友”周小弟。

    故事情节急转直下，林尾珠似乎无力回天。

    股权变更

    作为项目公司，所拥有的土地使用权可谓最为核心的资产。经评估，作为项目公司的融强公司的股权价格为3400万元，其中包括石龙路地块的土地使用权及100万元流动资金。

    记者了解到，在土地供给政策实行严格的“招拍挂制度”之前，大量的土地都是以协议形式出让的。尤其是像福建兴榕这类非本地企业，多以“项目合作”的方式曲折进入。

    据熟悉此类操作的业内人士分析，转让项目公司股权的实质就是转让土地，这样曲线操作是为了规避法律对于土地转让中有关项目总投资的限制，并且偷逃数量可观的综合税。尽管这样的做法早为多位法律学者所诟病，但因为处于法律上的真空地带，此规则在中国地产界成了多年不能捅破的窗户纸。

    由此，当初与福建兴榕签约之时，上海中旅就曾明确表示，若林尾珠接盘后以“股权转让”名义倒卖土地，他们保留收回土地的权利。而根据当时的相关法律规定，“一人公司”被严格禁止。这也就意味着，上海中旅彻底“退出”的同时，林尾珠必须引入一位合作者。在朋友的介绍下，林尾珠于2001年底结识了当时如日中天的周小弟。

    两人可谓一见如故。据林尾珠回忆，双方的首次商谈尤为顺利:“周小弟和我口头约定，土地出让金由我来支付，而他承担星级酒店和贩售八闽干货的商场的建造费用。事成之后，大家按比例分成。”

    就这样，周小弟所在的上海新世纪创业有限公司(以下简称“新世纪公司”)得到融强公司剩下的49％股权。

    也正是在两人初次会面后不久，如同旧时“义结金兰”——周小弟更是与林尾珠共赴狮竹山结拜，二人从此以兄弟相称。彼时的林尾珠岂会料到自己正一步步陷入“兄弟”周小弟所精心编织的骗局。

    世事确实也难料，就在林周两人合谋全力开发的2003年，上海南客站建设启动，市政府核发沪府(2003)89号文“上海市人民政府关于原则同意上海南站周边地区结构规划的批复”，上海南站周边5.3平方公里上的地块被“冻结”，石龙路地块位列其中。

    这意味着，已经向上海中旅如数支付了3400万的林、周共有的融强公司因此不能缴纳土地出让金，从而也不能把土地使用证由上海中旅顺利变更至自己名下。换句话说，因为土地没有注入公司，资产负债表里土地使用权科目为空。曾经光彩夺目的融强公司，实际已成为一家“空壳”公司。

    更糟糕的连锁反应是，根据记者所掌握的一份材料显示，由于其营业执照有效期至2003年5月止，融强公司曾于同年3月和9月两次向所在地工商局申请要求延长融强公司营业执照有效期，但均未果。融强公司也因此在那一年没能通过工商注册。

    融强公司的开发计划不得不被搁置，但周小弟暗渡陈仓的如意算盘早已打响。

    林尾珠告诉《新民周刊》记者，在这之后的几年里，周小弟曾多次提及要把股权转让给他人，也曾多次力劝他与国企合作:“他连怎么送礼都想好。”

    林尾珠对此并不上心。在林看来，当时此地块的项目用地已被政府“冻结”，相关土地权证都在自己手中，加上两人所谓的兄弟情谊，他笃定“周小弟卖不掉土地”。所以，他并没有细查工商资料的变更。

    不巧的是，在此期间，林尾珠又因心脏生出血管瘤长期在京接受治疗，“甚至一度传出病危的消息”。这也使得周小弟更加肆无忌惮。

    直到2006年底，林尾珠第一次从工商局看到融强公司股权变更的材料后，他才嗅到了一丝不安。为此，他派了11个人来到上海，分头搜集相关材料。

    结果令他大吃一惊:早在2002年4月6日，于浦东耀华路395号召开的一场融强公司股东会议上，一份最后形成的决议里已经“议定”，将福建兴榕所拥有的融强公司5％中的“41％”的股权转让至新世纪公司名下，融强公司的出资从而也变更为新世纪公司占90％，决议末尾还赫然有着周小弟与林尾珠两人的签名。然而记者从安徽求实司法鉴定中心出具的一份鉴定报告中看到，鉴定结果显示，决议上的“福建兴榕”印章和“林尾珠”签名均系伪造。

    真所谓“活变大人头”。林尾珠不得不面对“41％的股权被骗走”的现实。

    尽管这仅是公司内部股东之间的股权腾挪，但反观事件日后的走向，如今的僵局从那时已种下祸根。

    再度变更

    时间来到了2004年6月18日，同样的地点，同样是融强公司的股东会议，也同样得出一份股东会决议:新世纪公司将其持有的融强公司80％的股份以1440万元平价转让给上海凯城(集团)有限公司(以下简称“凯城集团”)。所不同的是，在这份决议里，记者看到落款仅有周小弟一人以及新世纪一家公司的印章。“周小弟说给我打过电话和发过函，但我从来没有接到过召开股东会议的通知。就这样，兴榕被主动放弃优先受让权，因为说我没有出席那次股东会议。”说到此处，林尾珠提高了嗓门。

    一个多月后的8月5日，新世纪公司与凯城集团签署了一份融强公司的股权转让合同，融强公司80％股权正式转至凯城集团名下。这一次，作为融强股东之一的福建兴榕的代表同样缺席，同样也没有签字。至此，经历了两次股权转让之后，融强公司的最大股东已三次更迭:从福建兴榕到新世纪公司，再到凯城集团。

    蹊跷的事还有更多。“凯城既然作为持股80％的最大股东，但却从没有行使过任何的股东权利。”林尾珠说，这也是他被蒙在鼓里多年的原因之一。

    记者在调阅融强公司2005年和2006年两年的工商资料后发现，凯城集团确实如林尾珠所言从未参加过融强公司的股东会议。例如，2005年1月，一份董事会决议还清楚表明，“经过全体股东讨论一致决议:全权委托林尾珠依法处理该地块的相关事宜”。股东签章的落款处，仍然仅有福建兴榕和新世纪公司两家公司到场。

    此外，2004年8月5日，凯城与新世纪签约进行股权转让时，实际土地已经冻结并面临被收回的结局。而根据双方合同第十条第二款规定:“如上海融强公司未获得前述地块的土地使用权和开发权或政府主管部门收回该地块的土地使用权。如遇上述情况之一的本合同解除，双方根据本合同取得的财产(包括股权、股权转让款、定金等)返还给对方，双方各不追究对方的责任”。

    “这样来看，他们的股权转让合同应按双方约定早已解除。”林尾珠大惑不解，就像僵尸复活，何以冻结了的土地还能被拿来交易？

    其次，令林尾珠更为不解的是，双方交易时，凯城是否看到或拿到了土地使用证。“甚至融强公司的全部财务账册仍然还在我手中。凯城花了巨资，却没拿到最关键的代表土地资产的土地使用证。没有土地证，融强公司实际为‘空壳’公司。作为一家资深的房地产企业，凯城对融强这一情况难道没有一点了解？”

    飞涨的地价

    股权纠葛确已存在，南站建设也已完成，但该地块开发的重启仍遥不可期。

    原因在于，作为主角的周小弟早已入狱，股权交易的暗中款曲难以尽述；凯城集团早已合并重组。据报道，2006年，凯城集团与上海杨浦建设(集团)有限公司完成合并重组，组建了国有企业上海新杨浦置业有限公司(以下简称“新杨浦置业”)。融强公司80％股权最终顺理成章地接力到新杨浦置业手中。

    与此同时，此块土地争议时间跨度近12年，加上上海南站这一重要的交通枢纽落户于此，有关土地的市场价值发生了巨大变化，无疑又成了这一纠纷的另一个敏感点。

    为了证明自己对此地块拥有使用权，林尾珠曾经以极低价格将土地租给别人当仓库，“让别人帮忙占住这块地”。除了有数量不多的物流公司租用场地外，整个地块只剩下荒草的野蛮生长。

    “因为无法把土地注入融强公司，所以融强公司后来年检无法通过。但后来我竟然发现融强公司通过了工商年检，并且股权也发生了变化。”林尾珠说。

    现在，最为失意的恐怕还是林尾珠。且不论被自己的结拜兄弟欺骗，令他颇为失望。林尾珠至今还保留着厚厚一叠发票，这包括地块内的水电煤管道铺设，以及修路种绿化筑围墙等等费用。

    “除了3400万的股权转让款，其余成本也近3000万”。林尾珠告诉记者。

    纵观我国相关的土地政策，自2002年起，连续数年的调控政策变化，从鼓励支持到遏制、限制，从防止过热到抑制消费，相关政策随着调控的指挥棒忽左忽右的摆动、拆迁政策的多变、历史遗留问题等也让许多地区、城市都出现了大量的经济纠纷导致的烂尾地、烂尾楼。而解决这些烂尾地、烂尾楼纠纷的最好方式，除了法院的拍卖之外，就是企业的重组和土地使用权的转让。这就形成了除公开土地出让之外的另一个市场，也给“倒”开辟了一个施展才能的阵地和发财的机会。

    对于“倒”，知名房地产商任志强的观点是，所有的“倒”都来自于经济制度的背景，让“倒”具备了盈利的条件，贸易如此、资源更是如此。土地供给的垄断以及计划落后于现实会必然造成市场中交易的差价。但他认为:“要批评和攻击的不是市场中的合法行为。”

    如此看来，土地的巨大利益以及权属不清，注定了2007年那场震惊上海滩的“土地血案”不会是“雇凶者”周小弟故事的完结。

    其实，由于在实践中包括通过项目公司的土地、房屋等不动产转让交易非常普遍，构成刑法上倒卖的标准很难把握。根据记者了解，“非法倒卖土地”的罪名实际判例并不多见，且大都发生在集体农田征收等土地一级开发阶段，即相关地方政府联合开发商从农民手中征地的情形中。进入二级市场的土地交易，尤其是在招拍挂等手续日趋完备的土地流转环境下，实践中很难被认定为倒卖。

    而周小弟当年所涉嫌的第二项罪名就是非法倒卖土地使用权罪，所涉及的公司为懿德公司、阳光公司、西子公司、欣荣公司和环境公司。

    （新民周刊）