地下车库精细化管控：商业地产不可忽视的“小细节大影响”

责任编辑：新商业 来源: 天天时报网 2025-04-23 09:39:57

　　文/杨卓衡 大悦城控股集团股份有限公司 黄玉薇 北京科技大学

　　近年来，地产行业正逐步迈入一个全新的发展阶段，行业态势较以往呈现出明显的调整与转变，探索精细化管理、可持续发展的开发新模式愈发重要。地下车库作为地产项目的基础设施，在成本构成和施工环节中都举足轻重。对地产项目管理者而言，如何在保证品质的同时，有效控制地下车库建设成本，不仅是开发商关注的核心问题，也是项目成功的关键。

　　有研究显示，地下车库面积通常占地产项目总建筑面积的20%—25%，成本则占项目总建安成本的30%—35%。建设地下车库不仅资金投入大、回收周期长，还直接影响项目品质。因此，实施精细化管控对保障地产项目经济效益至关重要。围绕地下车库设计层高、停车效率、设备安装等影响成本的关键因素，实施精细化管控，能够助力项目在达成既定质量和进度目标的同时，降低建设成本、提升项目品质，实现经济收益最大化。

　　地产项目地下车库建造管控中存在的问题

　　设计不合理导致的无效成本增加。当下，地下车库设计由设计公司主导，经开发商审定。设计公司各专业开展设计工作时，彼此相对独立，缺少精细协同，致使不少问题产生，例如，层高设计不合理。设计常以局部最不利点高度确定整体层高，导致无效成本增加。柱网设计粗放。结构柱网设计环节简单化，造成停车效率低下，因车位不足，开发商不得不增加地下车库面积，进一步推高成本。

　　施工环节组织混乱导致后期拆改成本增加。当前，不少地产项目施工采用各分包公司独立作业的模式。这种做法导致施工协同严重不足，以设备管线安装来说，水暖电分包公司进场时间不一致，各自依据自身图纸施工，没有充分考虑综合管网布局。施工过程缺乏统筹规划，等到后期才发现局部净高不达标，只能现场拆改，以满足净高要求。这类问题在项目建设中屡见不鲜，不仅增加了建安成本，还造成大量时间浪费，压缩了项目整体利润空间。

　　地下车库精细化管控在地产项目中的实际应用

　　某综合体项目位于成都市核心区，项目总建筑面积约17万平方米，其中地下建筑面积约5万平方米。

　　地下车库层高管控

　　在地产项目成本控制体系中，设计阶段的决策对最终成本起着关键的影响。当前，多数地下车库管线布置理念滞后，受设备管线，尤其是风管影响，需较高层高来满足安装需求。但部分额外层高空间未能充分利用，致使地下车库建设成本居高不下。​

　　在本项目中，风管位置通过采用上翻及异型梁的形式，将负一层梁高控制在0.6米，负二层梁高控制在0.5米;大面积区域梁高维持0.7米，局部消防车或覆土荷载大的区域梁高控制在0.8米左右。人防部分经结构计算，在风管路由位置，梁高优化0.1米。在精装落客区，对管线路由进行精细化设计，敲定最优方案保证精装净高。

　　最终，该项目负一层、负二层层高均降低0.2米，车道净高2.5米、车位净高2.4米、地下大堂精装区净 2.6米的要求依旧达标。成本验算显示，仅土建成本就优化近300万元，且尚未计算因工期缩短带来的成本节约。据测算，地下车库层高每降低0.1米，土建成本可节约20—40元/平方米。​

　　地下车库结构柱网及柱截面设计管控

　　地下室停车效率受地下室轮廓与柱网影响。项目需依据自身定位，筛选适配的结构方案。参考主要车型、造价和舒适度，除高端住宅项目，一般不采用双向大柱网，而是采用大小柱网。普通项目横向柱跨7.8米，高端项目可增至8.1米甚至8.4米;机械车库为预留设备安装空间，柱跨采用8.0米;商场因空间需求大，可采用8.4×8.4米柱网。此外，优先选用扁柱，让柱长边平行于车位长度方向，并结合当地车位尺寸要求灵活调整柱网 。

　　施工阶段的精细化管控

　　各分包公司施工管控

　　在项目建设中，各专业分包公司进场时间和施工顺序不一，交叉作业时经常未给后入场施工专业预留空间，导致不必要的拆改，使得施工成本超出预算。

　　为解决这一难题，本项目让各分包公司技术人员提前进场，组建精细化管理小组。小组带领施工人员熟悉图纸与综合管线，借助BIM(建筑信息模型)深化设计、组织管综评审会，提前排查现场安装及净高问题，并给出精准解决方案。各分包公司依据自身专业管线，结合现场实际，多方协同预留安装路径。比如在安装消防管线时，同步梳理和预留暖通风管路径，对交叉、叠加管线现场规划重排。施工前期开展点对点精细化管理，杜绝后期拆改造成的人员与材料浪费。遇到问题，精细化管理小组能迅速协调各专业，及时解决。

　　创新样板验收机制

　　常规项目仅在各专业完成阶段验收，容易导致大量现场问题集中暴露，不得不拆改，造成成本浪费。本项目地下车库则在各施工阶段实施样板验收，以首开区域为例，精细化管理小组协同工作。主体阶段，对结构梁高、结构柱定位等进行验收;设备安装阶段，对大管线下净高、管线翻越情况等进行验收。通过样板验收机制，全面检查复核现场问题，提出优化方案，同时预先管控大面积施工，最大程度降低拆改风险。

　　根据精细化管控措施制定统一标准

　　本项目在实施过程中，制定了设计与施工管控标准，明确各阶段、各环节管控目标，借助全流程精细化管控，实现降本增效。

　　在地下车库设计阶段，严格审查设计方案，对关键部位运用BIM技术设计，避免无效成本。通过优化设计流程，提升地下车库层高利用率与停车效率，有效降低竖向成本，优化单车位指标。

　　施工阶段，项目团队狠抓工地管理，大幅提升施工效率，降低施工成本。在材料采购、机械租赁等环节严格把关，降低采购支出，同时加强施工品质监控，减少返工与维修成本。

　　得益于各阶段精细化管控以及统一的管理标准与流程，项目在达成既定品质目标的同时，系统降低了建安成本。地下车库作为功能性空间，除落客区、主车道等关乎物业品质的区域外，其他部分满足基本功能即可。因此，节省下来的建安成本几乎等同于纯利润。这些节约的成本，还可投入精装、景观等使用者更为关注的环节，在不增加总成本的前提下，进一步提升项目品质，为项目实现提质增效带来积极影响。

　　地下车库精细化管控，是地产项目降本增效的关键一环。在项目推进时，借助精细化设计与施工管理，能有效削减地下室建设的无效成本。鉴于施工环境复杂，技术难题层出不穷，项目管理者需制定科学合理的应对策略，既要将地下车库建安成本控制在目标范围内，又要实现项目的高质量、高效率推进，进而提升地产项目的整体经济效益。围绕地产项目地下车库关键要素的精细化管控，我们从设计到施工，提出了一系列针对性举措，希望能为国内地产项目地下车库精细化管控提供实操借鉴，助力地产行业探索降本增效新思路，打造科学管理新路径。

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